Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Заброшенное муниципальное здание что если начать реконструировать возможне последствия

Заброшенное муниципальное здание что если начать реконструировать возможне последствия

Заброшенное муниципальное здание  что если начать реконструировать возможне последствия

Снести или достроить. Что делать с заброшенным зданием?

18.12.2018 18:44 537 Брошенная автопарковка строилась без разрешения и согласования с властями. © / Наверняка многим приходилось наблюдать у себя во дворе, рядом с садиком или домом заброшенное или полуразрушенное строение. Сколько времени обычно проходит, прежде чем место становиться точкой притяжения асоциальных личностей: бомжей, наркоманов? В аварийных зданиях собираются подростки и даже дети, которые желают пощекотать себе нервы.

И как часто мы слышим в новостях – обнаружили тело, изнасиловали, случилась драка, поджог… Именно этих новостей больше всего боятся родители и жители домов №86 и 88 по ул.Новороссийская в городе Челябинске, на придомовой территории которых расположился двухэтажный бетонный недострой.

«Когда ещё велось строительство, здание было окружено металлическим забором, — рассказывает местная жительницы Наталья Рыкова, — туда никто посторонний не мог попасть. Сейчас всё растащили на металлолом, и доступ открыт. Естественно там стали собираться бомжи, хорошего мало: постоянный шум и неприятный запах.

Но больше всего тревожит, что там появились дети и подростки. Я лично видела двух мальчишек, которые ещё летом тащили туда старый диван.

У них там обиталище. Я обращалась с письмами во все инстанции от администрации города до уполномоченного по правам ребёнка и губернатора. На руках сотни отписок, где меня переадресовывают в другие инстанции. Но конца не видно. Люди, местные жители, обреченно говорят, что ничего не сдвинется с места, никто не поможет».

Наталья Николаевна Рыкова не просто активистка, которой не нравится соседство с бетонным «скелетом». Она педагог-психолог с огромным стажем, руководитель детского летнего лагеря дневного пребывания, который находится в многоквартирном доме №86, прямо напротив «опасного места». Она переживает и буквально несёт ответственность за своих воспитанников, вынужденных не только проходить мимо недостроя.

Рядом на площадке проходят все активности ребят.

Во время смены для детей самых разных возрастов (от 5 до 14 лет) на улице организовывают забытые дворовые игры, учат ставить палатку и разводить костёр. Трудовые отряды занимаются благоустройством, рядом с домом высажена аллея из 35 саженцев молодых дубов и яблонь, в центре двора раскинулась живописная альпийская горка, — всё дело рук юных альтруистов.

На улице в форме квеста проходит закрытие смены. Во дворе устраивают большую выставку, где ребята демонстрируют свои поделки, в беседке ставят самовар и сладкие угощения.

Успешными детскими проектами так любят хвалиться чиновники, но оказать реальную помощь не спешат. После обращений в прокуратуру оказалось, что объект незавершённого строительства, по сути, никому не принадлежит (владелец не установлен) и был воздвигнут самовольно. «Администрацией города Челябинска земельный участок для осуществления строительства не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось», — ответил прокурор района Владислав Мамаев.

«Администрацией города Челябинска земельный участок для осуществления строительства не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось»

, — ответил прокурор района Владислав Мамаев.

Статья по теме Также в ходе прокурорской проверки установлено, что недострой находится на земельном участке, предназначенном для эксплуатации многоквартирного жилого дома №86 по ул.

Новороссийская и являющегося общей долевой собственностью жителей этого дома. Свободный доступ к объекту и внутрь него создает повышенную опасность для жизни и здоровья неопределенного круга лиц, что является недопустимым. Учитывая изложенное, председателю ТСЖ внесено представление с требованием провести общее собрание собственников и решить вопрос об ограждении здания по периметру».

И в городской администрации собственникам также предложили решать проблему самостоятельно: «к компетенции Правового управления Администрации города Челябинска не отнесены полномочия по сносу строений, обладающих признаками самовольных построек.

Указанные решения принимаются, в том числе в судебном порядке». Далее совсем интересно. Чиновники пишут, что не имеют оснований полагать, что объект построен самовольно. Хотя прокуратура признаёт и утверждает этот факт.

Ответ чиновников сух. Собственники дома являются, по сути, собственниками незаконного строения и вправе сами обратиться в судебные органы для сноса. Очевидно, что в таком случае, оплачивать работы жители будут за свой счёт. Управляющий и главный юрист юридической фирмы «СпецЮст» Александр Целых считает, что перекладывать ответственность на граждан, считая их собственниками, несправедливо.

«Всеми признано, что это самовольная, то есть незаконная постройка и по Гражданскому кодексу (ГК РФ) и Градостроительному кодексу она подлежит сносу.

Решение о сносе может принимать не только суд, но и орган местного самоуправления – администрация города.

Скорее всего, здесь решение должна принять именно она, и в ГК РФ определены конкретные случаи (п.4 ст.222):

  1. вид разрешённого использования земельного участка иной, нежели назначение построенного объекта и др.
  2. когда отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок,

Правда, есть оговорка, что это касается только тех земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.

Статья по теме Но, исходя из смысла и правовой природы, жителей неверно считать собственниками недостроя.

Снос должна производить администрация и ни в коем случае не перекладывать это на плечи граждан, на жителей.

Несмотря на то, что формально участок необходим для эксплуатации дома, здесь затронуты публичные интересы.

Суд это всегда долго, тяжело и неопределенно, а у администрации есть основания самой принять решение о сносе». Но есть и второй вариант. Достроить объект.

Отдать его в надёжные, заботливые руки педагогов. Той же Наталье Рыковой, которая на собственном энтузиазме и скромных финансах, уже организовала досуг и занимается воспитанием и образованием детей. Может ли быть, что в канун Нового года чудо случится?

Заброшенное муниципальное здание, что если начать реконструировать возможне последствия

> > Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство.

Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение.

В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания.

Вот тогда это судебное дело. Внимание Для этого потребуется разработка проектной документации реконструкции, получение разрешений в надзорных органах, организация приемки работ.

Все это — сложные процедуры, но их выполнение гарантирует нормальную эксплуатацию объекта: без ограничений, наложения штрафа, появления эксплуатационных рисков. Реконструкция часто не согласовывается из-за того, что она выполняется с нарушением строительных норм.

Такое нарушение провоцирует появление рисков:

  1. эксплуатация объекта становится небезопасной из-за выполнения строительства без предварительных расчетов, учета особенностей грунта в зоне застройки, других факторов. Самовольная реконструкция может стать причиной частичного или полного разрушения здания или его отдельных конструкций, возникновения пожароопасных ситуаций и т.п.

Ведь реконструкция позволяет, не нанося вред первоначальному облику строения, обустроить помещения под выставочные пространства, избавляя при этом его от промышленных объектов. Но сегодня речи о превращении ЗИЛа в большое культурное сооружение пока что не идет, ибо на комплекс претендуют многие производственные компании России и зарубежья. Однако этот вариант все же идет вразрез с современными взглядами на размещение производства за пределами города.

Недавний конкурс на проект развития промзоны выявил победителей, которые ориентировались на создание обширных прогулочных зон вдоль набережных, жилых и образовательных кластеров и развитие общественного транспорта.

Осталось только дождаться реализации. Бизнес-центр «Зенит» (он же «Синий Зуб», «Кристалл», «Айсберг») Проспект Вернадского, дом 82, м. А для получения разрешения необходимо, среди прочего, представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

Рассмотренная выше проблема восстановления недвижимого имущества на чужом земельном участке в той или иной мере решена судебной практикой.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07 пришел к выводу, что если собственник намерен восстановить объект недвижимости, то он вправе пользоваться земельным участком, на котором этот объект расположен, в течение периода времени, указанного в ст. 39 ЗК РФ, даже если у него нет права на такой участок. Однако существуют ограничения.

Во-первых, как следует из Определения ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9315/10 по делу N А21-3757/2009, право может быть прекращено, если не соблюден срок, отведенный на восстановление (3 года согласно ст. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю.

Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю. Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках.

В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей.

Инфо В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику.

Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир. Хотя решение об изменении назначения земли не принималось. Существует некое юридическое понятие — «приобретательная давность».

Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование.

По самым разным причинам люди не делают то, что положено. То есть сначала надо «построить» дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены.

И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно. Но факт остается фактом — в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет.

И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Важно На редевелопмент ушло 174 миллиона евро. Другой пример – городской парк на железнодорожной эстакаде в Нью-Йорке. Железнодорожное полотно, которое проходит на высоте 10 метров, ранее активно эксплуатируемое под грузовые перевозки, стало ветшать и мешать владельцам земли под ней, которые вскоре начали лоббировать снос конструкции.

Железнодорожное полотно, которое проходит на высоте 10 метров, ранее активно эксплуатируемое под грузовые перевозки, стало ветшать и мешать владельцам земли под ней, которые вскоре начали лоббировать снос конструкции. Но нашлись активисты, которые готовы были перепрофилировать «улицу смерти», названную так когда-то из-за больших количеств аварий при столкновении поездов и автомобилей, в милый зеленый парк для прогулок.

На проект было затрачено 50 млн долларов из государственного бюджета страны и порядка 120 млн долларов, собранных частными инвесторами. Их адаптируют под новые характеристики здания, чтобы гарантировать комфорт, безопасность его эксплуатации. Этап проектирования и согласования при реконструкции нежилых объектов необходим, чтобы правильно спланировать работы, выбрать оптимальные технические решения, исключить возникновение ошибок, нарушений.

Незаконная реконструкция может дать краткосрочную экономию: заказчику не придется тратить время на оформление документов. Позже такая выгода оборачивается убытками: затратами на урегулирование проблем с контролирующими инстанциями, серьезным ухудшением характеристик здания, невозможностью эксплуатировать его.

Для реконструируемых зданий строительная компания «Олимпия» выполняет обязательное проектирование.

Проектная документация разрабатывается по актуальным строительным и иным нормам. За счет этого согласование проходит быстро. Из этого следует, что если же участок предоставлялся для иных целей, то узаконить самовольную постройку (как и самовольную реконструкцию) нельзя.

К такому выводу также в этом году пришла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда, пересматривая дело в порядке второй кассации.

Коллегия, сославшись на указанный обзор, отказала в признании права собственности на самовольную постройку, отметив, что участок предоставлялся не для строительства, а для эксплуатации недвижимости. Предоставить заключение эксперта или ходатайствовать о проведении экспертизы следует истцу, поскольку именно он должен доказать, что реконструированная недвижимость безопасна и может быть узаконена. Второе условие: постройка не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц.

По сути, у собственника будет уже не та недвижимость, что указана в ЕГРП. А значит, подтвердить свой титул собственника на реконструированную недвижимость выпиской из ЕГРП владелец уже не сможет. Как минимум это вызовет вопросы у будущего покупателя, а то и вовсе сорвет сделку.

Не исключено, что самовольно реконструированным объектом заинтересуются органы власти. Они могут не только наложить на собственника административный штраф, но и обратиться в суд, требуя привести такой объект в первоначальное состояние, а в случае невозможности даже снести его. В таком случае суды применяют статью 222 ГК РФ о самовольной постройке по аналогии к реконструированному объекту.

Закон предусматривает административную ответственность как за сам процесс самовольной реконструкции (ч.

1 ст. 9.5 КоАП РФ), так и за эксплуатацию самовольно реконструированного объекта (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

  1. Информация
  2. Риски незаконной реконструкции зданий
  3. Главная
  4. Риски незаконной реконструкции зданий
  5. Вопросы реконструкции

При реконструкции зданий, сооружений КоАП РФ требует оформления разрешения на проведение работ до их начала.

Это требование выполняется далеко не всегда из-за сложного, долгого согласования. Чтобы ускорить процесс, снизить затраты на выполнение работ, собственники объектов проводят их незаконно, без согласования.

Это чревато рядом последствий: финансовых, правовых, связанных с эксплуатацией здания.

Денежный штраф. Для юридического лица составляет от 500 тыс. до 1 млн. рублей, для физического — 2-5 тыс.

руб. Такой подход судов, когда они не расценивают итог реконструкции в качестве нового объекта, в ситуации, когда собственник подал иск о легализации реконструкции, повлечет отказ в иске. Но это не безнадежная ситуация: тогда можно попытаться обжаловать в суде сам отказ органа Росреестра в регистрации тех или иных прав на объект.

А вот в случаях, когда контролирующие органы предъявляют компании — владельцу объекта иск о признании реконструкции самовольной постройкой и ее сносе, такой подход судов оказывается на руку ответчику.

Если он может доказать, что новый объект не возник, хотя пространственные характеристики изменились, в иске будет отказано. Подвести суд к выводу о том, что никакого нового объекта не возникло, обычно помогает строительно-техническая экспертиза.

Новые Популярные

Штраф за несогласованную реконструкцию жилого дома

Основной вопрос тут Если коротко: 1. Я переделал крышу на своем частном доме в мансарду.

2. Разрешений на реконструкцию никаких не получал. 3. Соседи написали на меня жалобу, что я ущемляю их права. т.к. половина крыши выходит к ним во двор.

Мне могут выписать штраф от 2 до 5 тыс.

рублей за незаконную реконструкцию крыши. Допустим, штраф выписывают, я его оплачиваю.

1. Что обычно происходит дальше?

Я не собираюсь оформлять мансардный этаж.

Он просто будет и к площади дома я его официально добавлять не собираюсь. 2. Как выгодней для меня? Сказать, что как лет через десять сделаю ремонт мансардного этажа, так обязательно приду его в собственность оформлять.

3. Могут ли меня обязать оформить мансардный этаж как жилой? 21 Июня 2018, 13:23, вопрос №2031851 Иван, г. Челябинск

    ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) 786 ответов 249 отзывов Общаться в чате Зайцева Мария «Доверие», г.

Нижний Новгород

  1. 786ответов
  2. 249отзывов

добрый день, иван.

раз соседи начали писать на вас жалобы, то возможно могут обратиться с требованиями о демонтаже крыши в суд при условии, что докажут, что данная ваша постройка нарушает их права. это сделать их будет сложно. при недоказанности нарушения их прав, им будет отказано в иске. а привлекая вас к ответственности в виде штрафа, контролирующий орган в том числе должен будет выяснить с помощью измерений действительно ли это земля соседа и оформлено ли на него право собственности у соседа надлежащим образом.

21 Июня 2018, 15:15 0 0 1393 ответа 808 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Барнаул Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт

Здравствуйте, Иван!

Согласно ст.14 Гражданского кодекса реконструкция объекта капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частей 1,2,9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства не требуется подготовка проектной документации, а получение разрешения на строительство такого объекта является обязательным.

Таким образом, сведения о здании – объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане либо на основании разрешения на строительство и проектной документации такого здания, либо, в случае отсутствия проектной документации, на основании разрешения на строительство (реконструкцию) и декларации об объекте недвижимого имущества, составленной правообладателем земельного участка.

Нужно учитывать, что по мнению Верховного суда, суд не может отказать в легализации самовольной реконструкции по причине того, что собственник нарушил процедуру получения разрешения, иначе судебное решение будет основано на формальном подходе (определение Верховного суда от 08.07.14 №19-КГ14-6). Т.е. Вам в любом случае необходимо легализовать реконструкцию жилого дома, либо путем обращения в администрацию для получения разрешения на реконструкцию, либо в судебном порядке, при этом, в суд необходимо предоставить доказательства о невозможности разрешения вопроса в до судебном порядке.

Согласно ч.1 ст.9.5 КоАП РФ Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей Субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, могут являться застройщик, поскольку в силу ст.

51 Градостроительного кодекса РФ на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство (реконструкцию).

В соответствие с п.1 ст. РФ постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев(по делу об административном правонарушении, рассматриваемому судьей, — по истечении трех месяцев) со дня совершения административного правонарушения. В соответствии с п.19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 января 2003 г.

N 2

«О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»

(с учётом внесенных изменений Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 2011 г.

N 71) под длящимся административным правонарушением следует понимать действие (бездействие), выражающееся в длительном непрекращающемся невыполнении или ненадлежащем выполнении возложенных на лицо обязанностей и характеризующееся непрерывным осуществлением противоправного деяния, за исключением случаев, охватываемых абзацем третьим настоящего пункта. Если длительные противоправные действия до их выявления контролирующим органом привели к результату, не требующему дальнейшего совершения противоправных действий, то в этом случае с момента достижения указанного результата при условии завершения противоправных действий правонарушение окончено и перестало быть длящимся.В таком случае деяние имеет длительный период его совершения (месяц, год, несколько лет), и срок давности привлечения к ответственности за такое правонарушение исчисляется с момента его окончания.

Т.е. в Вашем случае привлечение Вас к административной ответственности по ч.1. ст.9.5 КоАП РФ возможно, однако Вы вправе просить о предоставлении разумного срока для устранении выявленного надзорными органами правонарушения.

В случае неисполнения предписания, вы будете привлечены к административной ответственности по чт.1 ст.19.5 КоАП РФ Невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей Кроме того, согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ привлечению к административной ответственности подлежат лица, осуществляющие эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство. При рассмотрении таких дел судам необходимо исходить из того, что субъектом данного административного правонарушения является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства.

В том случае, если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11

«О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»

).

8. Правонарушения, предусмотренные комментируемой статьей, характеризуются умышленной виной. 9. Дела об административных правонарушениях по ст.

9.5 КоАП РФ рассматривают должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченных осуществлять государственный строительный надзор (ст.

23.56 КоАП РФ). 10. Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных выше органов (ч.

1 ст. 28.3 КоАП ) Т.е. как Вы видите законных механизмов воздействия к понуждению Вас оформить надлежащим образом реконструкцию дома достаточно, а Вам уже решать, как поступить. Хочу обратить Ваше внимание, что до 01.03.2021 г.

не нужно получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, для переоформления документов, достаточно получить разрешение на реконструкцию и заказать изготовление технического плана кадастровому инженеру: До 1 марта 2021 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.

В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась). 23 Июня 2018, 08:36 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 26 Ноября 2018, 00:18, вопрос №2178353 08 Февраля 2016, 10:23, вопрос №1133862 26 Марта 2016, 16:31, вопрос №1181825 29 Ноября 2014, 16:54, вопрос №634675 06 Августа 2018, 15:34, вопрос №2071258 Смотрите также

Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика

Анонсы 8 сентября 2021 Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ».

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. 24 августа 2021 Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ОБЪЕКТЫ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ: ПО КАКОМУ ПУТИ ИДЕТ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА 2 июня 2008 СПОРЫ В ОБЛАСТИ НЕДВИЖИМОСТИ О.А. БЕЛЯЕВА, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, кандидат юрид. наук

Решение суда зависит от нескольких факторов, в частности, от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества; кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой; соответствует ли созданный объект недвижимости строительным нормам и правилам.

Автор статьи предлагает пути преодоления возможных коллизий и оценивает арбитражную практику.

ак известно, вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2).

Возведение самовольной постройки — это гражданско-правовой деликт Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица.

В связи с этим существует мнение об отмене возможности приобретения права собственности на недвижимость, созданную вопреки правилам.

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если сохранение этой постройки не нарушаетчьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, право собственности на самострой не может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ). В данном случае ее применение к отношениям, связанным с самовольными постройками, освобождало бы застройщика от обязанности соблюдать требования нормативных актов и СНИПов.

Споры по поводу самовольных построек рассматриваются судами только в порядке искового производства, ведь у самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости. Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02). Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству.

Решение суда — это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот. Почему к спору о самовольной постройке неприменим срок исковой давности? Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках не применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст.

195 ГК РФ). Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, исковые требования не связаны с возложением на ответчика какой-либо обязанности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком.

С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения. Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией.

Рекомендуем прочесть:  Конаково адрес где сделать снилс

По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф08-4424/2006). Термин «постройка» не включен в базовое понятие недвижимости, изложенное в ст. 130 ГК РФ, так как это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке и представляющих собой результат строительной деятельности.

Постройка не подлежит сносу как самовольная, если она не является недвижимым имуществом В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, — критерий прочности связи с землей. Следует отметить, что проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества.

Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06).

В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения. В этой связи интересен арбитражный спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей.

Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008 N КГ-А41/159-08). Является ли самовольная реконструкция объекта недвижимости самовольной постройкой? Значительная часть споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки как таковой, а самовольной реконструкции здания.

На этот счет высказываются противоположные мнения. С одной стороны, постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам. Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст.

222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от первоначального. При каких условиях перепланировка здания не признается самовольной постройкой?

Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см.

постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10.01.2001 N КГ-А40/6185-00).

С другой стороны, по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст.

51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ

«Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»

). Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст.

222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06). Изменение конструктивных характеристик здания может квалифицироваться как самовольная постройка Пристройка к ранее возведенному объекту или его надстройка выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектнойдокументации, акту приемки объекта в эксплуатацию и техническому паспорту строения.

Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 N Ф04-3743/2006 (26764-А75-39)).

Более того, полагаем, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания. Здания — это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями.

Помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования.

Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь только в юридическом смысле этого слова.

Нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения. Именно поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке. Ненадлежащее оформление прав на земельный участок не позволит признать право собственности на возведенное на нем строение Отдельный интерес представляет проблема оформления отвода земельного участка под строительство и получения разрешения на строительство объекта.

В одном из судебных споров истец просил признать егоправо собственности на автомобильную стоянку в виде двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Стоянка была возведена на собственные денежные средства, но без разрешительной документации на строительство.

После начала судебного процесса арендодатель не согласился провести надлежащее оформление отвода земельного участка. В итоге суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и строительствопроводилось без отвода земельного участка (постановление ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14).

Признать договор аренды незаключенным позволяет не только его ненадлежащая форма, но и несогласование между сторонами существенных условий, в частности предмета договора. Предметом какой-либо сделки может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Только после присвоения кадастрового номера земельный участок становится недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении в аренду. Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой (постановления ФАС ВВО от 07.11.2006 N А28-19615/2005-488/4; ФАС СКО от 05.04.2007 N Ф08-1635/07). Документы на земельный участок под строительство должны содержать четкую информацию о размежевании Не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты (планы), в которых границы земельного участка определены ориентировочно, то есть межевание не осуществлено.

Договор аренды, в котором невозможно установить определенно подлежащее передаче имущество, признается незаключенным (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 N 17АП-731/2008-ГК). Отметим, что наличие права на земельный участок, находящийся под спорным объектом, является одним из необходимых условий признания права собственности на самовольную постройку.

Оценивая порядок предоставления земли, необходимо определить и ее целевое назначение.

Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006). Нарушение принципа разрешенного землепользования при строительстве квалифицируется как самовольная постройка Возводя строения и не соблюдая при этом целевое назначение земельного участка, арендатор нарушает законные интересы арендодателя.

Суд не может признать существование права у одного лица, нарушив тем самым права другого лица. Так, органы местного самоуправления выдали предпринимателю разрешение на реконструкцию металлического сборного торгового павильона с учетом возможного демонтажа. В пояснительной записке к проекту реконструкции торгового павильона указывалось, что конструктивная схема определяет возможность быстрого демонтажа без вложения значительных средств.

Но в результате реконструкции павильон превратился в строение капитального типа.

Суд отказал в признании права собственности предпринимателя на возведенный объект капитального строительства, так как истец нарушил принцип разрешенного землепользования (постановление ФАС ПО от 19.02.2008 N А49-3028/2007-128/24). Несоблюдение строительных норм и правил при возведении объекта приводит к признанию его самовольной постройкой Разрешенное землепользование зависит не только от волеизъявления собственника земельного участка, выраженного при заключении договора аренды, но и от императивных указаний закона. Так, постройка признается самовольной, если она возведена с нарушением норм и правил охраны линий электропередачи (постановление ФАС СКО от 12.02.2008 N Ф08-349/08).

Не предназначен для строительства земельный участок, расположенный в полосе отвода железных дорог (ст. 90 ЗК РФ), поэтому возведенный на нем объект капитального типа, соответствующий по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению строительным нормам и правилам, все равно является самовольной постройкой (постановление ФАС СКО от 30.09.2003 N Ф08-3580/2003).

Строительный объект, возведенный собственником земельного участка, может быть признан самовольным Разрешительный порядок осуществления застройки обусловливает возможность признания самовольным возведения объекта недвижимости даже несмотря на то, что его осуществлял собственник земельного участка, отведенного для строительства.

Ведь разрешение на строительство всегда персонифицировано и содержит указание на площадь застраиваемого земельного участка, характеристику возводимого недвижимого объекта и реквизиты собственника создаваемого объекта. Поэтому если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и документы о приемке объекта в эксплуатацию, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка признается самовольной (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702). В ходе рассмотрения одного из споров выяснилось, что между ООО и одним из государственных институтов был заключен договор простого товарищества с целью строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции.

В качестве вклада в совместную деятельность институт предоставил земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок был передан обществу на основании договора аренды для обустройства контейнерной автозаправочной станции за счет средств арендатора.

Договор простого товарищества впоследствии был признан ничтожной сделкой, а следовательно, арендатор утратил право на возведение строений на соответствующем земельном участке. Кроме того, судом было установлено, что разрешение на строительство автозаправочной станции выдавалось не ООО, силами и средствами которого была возведена эта станция, а институту. Таким образом, разрешительный порядок строительства не был соблюден (постановление ФАС МО от 11.02.2008 N КГ-А40/93-08).

Приведенное постановление суда демонстрирует единообразный подход арбитражных судов к оценке договоров о совместной деятельности с участием некоммерческих организаций (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56

«Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»

).

Строительство является разновидностью предпринимательской деятельности, следовательно, участником договора, заключаемого с целью строительства, не может быть некоммерческая организация (постановления ФАС ВВО от 12.05.2005 N А11-4316/2004-К1-2/141; ФАС МО от 11.02. 2008 N КГ-А40/93-08). Судебное признание права собственности на самовольную постройку — это исключительный способ защиты права Застройщик может использовать судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, например, для того, чтобы обойти установленный порядок получения разрешений на строительство. В частности, имеется в виду ситуация, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений.

Однако суды не должны подменять органы, уполномоченные давать разрешение на строительство и согласовывать застройку. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права.

Его следует применять, если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке (постановление ФАС ЗСО от 18.10.2006 N Ф04-6949/2006 (27644-А46-22)). Поскольку отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебнотехнической экспертизы доказать соблюдение строительных норм и правил. Любые другие документы, представляемые суду взамен разрешения на строительство (заключения местных центров гигиены и эпидемиологии, государственной противопожарной службы МЧС России и др.), должны подтверждать эксплуатационную надежность возведенного объекта (постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2008 N 17АП-119/2008-ГК и от 14.02.2008 N 17АП-608/2008-ГК).

Соблюдение условий застройки позволит избежать квалификации объекта в качестве самовольной постройки Таким образом, для исключения самовольности создания недвижимого имущества должны быть соблюдены следующие условия застройки:

  • целевой отвод земельного участка;
  • государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество.
  • получение необходимых разрешений;
  • выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам;
  • сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию;
  • приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника;

*1) См.: Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданскоправовые последствия // Законодательство.

2006. N 3. С. 18—22. *2) Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 12. М., 2005.

С. 34. *3) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ.

Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 523. *4) Степанов С.А.

Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 81—83. *5) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред.

В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 48, 49. *6) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореферат дис.

.д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 12. *7) Попов М. Предоставление земельного участка для строительства: завершение процедуры // Хозяйство и право.

2006. N 9. С. 114; Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право.

2006. N 4.С. 43—44. *8) Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118. Журнал «Арбитражное правосудие в России» N 6/2008, О.А.

БЕЛЯЕВА, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, кандидат юрид. наук Источник: © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.

Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ. Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС».

Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д.

1, стр. 77, . 8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+