Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником с последующей покупкой

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником с последующей покупкой

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником с последующей покупкой

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Автор (юрист): 29.07.2020122

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений и других законодательных актов. Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка.

Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.СодержаниеЕсли ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей.

Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:

  1. В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
  2. Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено .
  3. Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
  4. Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (). Без этого последующую продажу могут оспорить.
  5. ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
  6. Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
  7. Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.Для начала нужно получить предварительное разрешение ().

Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ. Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче.

После этого нужно:

  • Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
  • Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
  • Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.
  • Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
  • Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно.

Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.При обращении в орган опеки понадобится:

  1. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
  2. Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).
  3. Паспорта представителей;
  4. Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
  5. Заявление от ребенка старше 14 лет;
  6. Паспорт ребенка от 14 лет;

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой.

Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

  • Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
  • Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
  • Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
  • Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно!

Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

  • Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
  • «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
  • Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
  • Квартира покупается в строящемся доме.
  • Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
  • Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
  • Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
  • Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде.

В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится.

До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

  • Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.
  • Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
  • Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.

Обратите внимание!

Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.Чтобы продать квартиру ребенка после получения разрешения опеки, нужно:

  • Найти покупателя.
  • Подать документы на регистрацию. Можно обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. Покупатель приходит вместе с продавцом.
  • Получить выписку из ЕГРН. Она выдается новому собственнику, но может понадобиться и продавцу. Например, если остаток денег передается через банковскую ячейку, и банку нужно удостовериться, что сделка зарегистрирована.
  • Оформить ДКП у нотариуса, взяв задаток. Обычно он не превышает 50 000-100 000 руб., если жилье не в ипотеке. Остаток перечисляется продавцу после регистрации перехода права собственности.
  • Взять справку об отсутствии долгов по ЖКХ и выписку из домовой книги. Это делается при выходе на сделку, т.к. срок действия таких документов ограничивается одним месяцем.

Если документы поданы в Росреестр, заявление рассмотрят за 7 рабочих дней.

При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами – продавцом и покупателем в присутствии нотариуса ().Образец договора Какие сведения указываются:

  1. Подписи участников сделки.
  2. Гарантии продавца об отсутствии обременений, неиспользовании маткапитала для покупки квартиры.
  3. Ф.И.О., реквизиты свидетельства о рождении ребенка до 14 лет.
  4. Сведения о разрешении органа опеки.
  5. Адрес, площадь, иначе технические данные квартиры.
  6. Порядок расчетов: наличными, банковская ячейка, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  7. Стоимость жилья, размер задатка.
  8. Сведения о согласии супруга продавца на продажу недвижимости.
  9. Реквизиты правоустанавливающих документов.
  10. Ответственность и обязательства сторон.
  11. Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
  12. Дата и место подписания ДКП, информация о нотариусе.

Для заключения сделки понадобится:

  1. Правоустанавливающие документы на жилье.
  2. Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
  3. ДКП минимум в трех экземплярах.
  4. Выписки из ЕГРН и домовой книги.
  5. Разрешение органа опеки.

Разрешение опека выдает бесплатно, но стороны могут столкнуться с другими расходами.

Например, нотариальное удостоверение ДКП стоит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (). О распределении расходов стороны договариваются самостоятельно.За регистрацию перехода права собственности придется заплатить 2 000 руб.

Пошлину в Росреестр оплачивает уже покупатель.Если стороны обращаются за юридическим сопровождением сделки, предварительно ими оговариваются особенности распределения затрат на услуги юриста.Покупка недвижимости несовершеннолетних – это всегда риск для покупателя по нескольким причинам:

  • Нельзя точно определить, есть ли у представителя несовершеннолетнего продавца другой ребенок, которому должны были выделить долю. Сведения о детях отражаются в паспортах родителей не всегда.
  • Для приобретения жилья продавец мог использовать маткапитал, но не выделить доли всем членам семьи. Эту сделку может оспорить опека, прокуратура, или сам ребенок по достижении 18 лет.
  • Если разрешение органа опеки получено «по связям» с нарушением требований законодательства, интересы покупателя под угрозой.

Обратите внимание! Чтобы точно знать, что для покупки жилья маткапитал не использовался, нужно запросить у продавца справку из ПФР об остатке средств.

Ее может получить только владелец сертификата.

Если человек откажется ее оформлять, это повод задуматься и отказаться от сделки.Для покупки квартиры использовался маткапитал. Теперь хотим продать ее, но доли детям выделили в доме.

Возможна ли продажа?Нет. Доли нужно выделить в квартире, на приобретение которой направлялся маткапитал.Можно ли продать квартиру ребенка в одном городе и купить в другом? Одобрит ли это опека?Все зависит от параметров предоставляемой квартиры и самого города, в котором он находится. Например, если продается жилье в Москве и покупается в Костроме, опека сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.Можно ли перечислить ребенку деньги на счет в банке вместо покупки другой недвижимости на замену?Да, но такие сделки опека одобряет крайне редко, т.к.

Например, если продается жилье в Москве и покупается в Костроме, опека сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.Можно ли перечислить ребенку деньги на счет в банке вместо покупки другой недвижимости на замену?Да, но такие сделки опека одобряет крайне редко, т.к. несовершеннолетнему нужно жилье именно для проживания.Может ли опека одобрить продажу квартиры ребенка, если ему срочно нужны деньги на лечение?Да, это относится к исключительным случаям, когда разрешение могут выдать без предоставления другого жилья.

Понадобятся подтверждающие документы.Можно ли подарить ребенку недвижимость вместо покупки?Да. В таком случае у несовершеннолетнего будет и жилье, и деньги от продажи его квартиры. Они перечисляются на специальный банковский счет.

  • От лица ребенка могут заключать сделку родители, опекуны или попечители. Дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно с согласия представителей.
  • ДКП с несовершеннолетним обязательно удостоверяется нотариусом.
  • Родители могут приобрести ребенку другое жилье, отложить деньги на банковский счет или выделить долю по договору дарения. Условия согласовываются индивидуально.
  • Продать квартиру несовершеннолетнего ребенка можно только после получения разрешения органа опеки.
  • Если продать квартиру без разрешения опеки, в дальнейшем сделку могут оспорить.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Задать вопрос юристу Елена Плохута 29 июля 2021 в 08:45А у вас был опыт продажи квартиры с детьми?
Делитесь опытом и задавайте вопросы: Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Анонимный вопрос · 18 декабря 201740,5 KИнтересно2 · 121Портал по новостройкам Санкт-Петербурга и области · ПодписатьсяОтвечаетСогласно п.

2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, органы опеки должны дать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних. Положение детей не должно ухудшаться – это золотое правило для любых сделок. Имущества ребенка не должно становиться меньше: нельзя продать «трешку», купить двухкомнатную квартиру, а оставшиеся деньги потратить на отпуск.

Имущества ребенка не должно становиться меньше: нельзя продать «трешку», купить двухкомнатную квартиру, а оставшиеся деньги потратить на отпуск.

Органы опеки не разрешат такую сделку.Итак, если в результате продажи квартиры с несовершеннолетним создаются следующие условия, то опека не даст согласия:

  1. сокращается площадь квартиры;
  2. взамен старой квартиры не приобретается новая;
  3. новая квартира находится в старом здании.

Необходимо различать две ситуации: когда ребенок является собственником квартиры и когда он постоянно зарегистрирован в ней, но не является собственником.

От этого зависят права несовершеннолетних при продаже квартиры. Более подробно об оформлении купли-продажи можете узнать тут .Рада была ответить на ваш вопрос.14 · Хороший ответ4 · 25,9 KЧто за ерунда!

Можно продать трешку и купить двушку! Хоть однушку. Главное, чтобы в итоге площадь, выделяемая несов.

Читать дальшеОтветить103Комментировать ответ.Ещё 2 ответа · 619SEO аналитик.

Нравится помогать — это развивает меня самого!

antonvelichko.ru · ПодписатьсяВам необходмо получить разрешение органа опеки и попечительства в вашем городе.

Разрешение выдается при написании заявления обоими родителями (даже если они в разводе).

Приказ опеки содержит ваше обязательство выделить ребенку долю в новой квартире и вы должны это обязательство исполнить. Поэтому перед продажей, вам необходимо посетить местный орган. Читать далее12 · Хороший ответ2 · 20,8 KКомментировать ответ.ВидеоответыВы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниями скрыт()Читайте также · 5Всё про строительные леса и вышки-туры — www.ajax-stroy.ruЗдравствуйте!

Если на квартиру не наложено обременение в виде залога в банке, то есть недвижимость находится в Вашей собственности, то материнский капитал никак не влияет на Ваше право продажи.Материнский капитал — это мера финансовой поддержки, которую граждане получают при определенных условиях.Желаю удачи!4 · Хороший ответ2 · 6,7 K · 1,3 KБесплатно не консультирую.
Если на квартиру не наложено обременение в виде залога в банке, то есть недвижимость находится в Вашей собственности, то материнский капитал никак не влияет на Ваше право продажи.Материнский капитал — это мера финансовой поддержки, которую граждане получают при определенных условиях.Желаю удачи!4 · Хороший ответ2 · 6,7 K · 1,3 KБесплатно не консультирую. Обратиться за помощью — тел/WhatsApp +7(926) 777-37-04.

Кратко. · ОтвечаетЗдравствуйте!Если Вы с ребенком являетесь собственниками квартиры, то имеете право ее продать, получив предварительно разрешение органа опеки и попечительства.1 · Хороший ответ · 4,2 K · 1,4 KБиблиотекарь, дачник, волонтер по работе с беспризорными животнымиПродажа квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) законом разрешена. Но такая сделка может быть выполнена только при участии органов опеки и попечительства.

Также необходимо подготовить документы, подтверждающие отсутствие ущемления прав ребенка, передачу несовершеннолетнему после продажи старой квартиры доли в новой квартире.1 · Хороший ответ · 4,4 K · 36ОтвечаетВ первую очередь должна сказать, что не во всех субъектах РФ органы опеки и попечительства дают разрешение на такие сделки. Поскольку справедливо считают, что в таком случае грубо нарушаются права несовершеннолетнего — ведь банк берет в залог всю новую квартиру. И если родители не смогут обеспечивать кредит, квартира будет взыскана банком и реализована с торгов.

Соответственно, при развитии худшего сценария несовершеннолетний может остаться без жилья. Поэтому уточните, дает ли местная опека такого рода разрешения.

Если нет, можно сделать «обходной маневр»: выяснить, в каких субъектах РФ органы опеки разрешают подобные сделки, зарегистрироваться там по месту пребывания вместе с несовершеннолетним, и получить разрешение опеки в этом субъекте.

И конечно, заручиться согласием банка на оформление доли жилья на имя несовершеннолетнего . Потому что далеко не все банки это приветствуют.Буду рада ответить на Ваши вопросы. 4 · Хороший ответ · 2,6 K · 1,3 KБесплатно не консультирую. Обратиться за помощью — тел/WhatsApp +7(926) 777-37-04. Кратко. · ОтвечаетДобрый день!Отвечаю на Ваш вопрос.По моему мнению возможность продажи доли несовершеннолетнего без согласия отца (одного из родителей) должна решаться в каждом конкретном случае с учетом интересов ребенка.На основании п.
Кратко. · ОтвечаетДобрый день!Отвечаю на Ваш вопрос.По моему мнению возможность продажи доли несовершеннолетнего без согласия отца (одного из родителей) должна решаться в каждом конкретном случае с учетом интересов ребенка.На основании п.

3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).В силу ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, имущества подопечного.Таким образом, для продажи доли несовершеннолетнего необходимо разрешение органа опеки и попечительства.В законе отсутствует прямое указание, что для продажи доли ребенка необходимо согласие обоих родителей, также как и запрет на совершение сделки в отношении имущества несовершеннолетнего одним из его родителей, как законным представителем.Однако, орган опеки преимущественно отказывает в выдаче разрешения на продажу доли, если согласие отца отсутствует, ссылаясь на нормы, возлагающие защиту прав и интересов детей, в том числе имущественных на обоих родителей и равенства прав родителей в отношении детей.

Вместе с тем, как следует из постановления Конституционного Суда РФ N 13-П от 08 июня 2010 года из содержания абз.2 п. 1 ст. 28 п. 2 и п. 3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Ниже я привожу позицию Хабаровского краевого суда от 11 ноября 2015 г.

по делу N 33а-7397/2015 по Вашему вопросу, из которой Вы увидете, что отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу доли ребенка по причине отсутствия согласия отца может быть оспорен в судебном порядке.

«Таким образом, исходя из принципов равенства прав родителей в отношении детей и верховенства интересов ребенка при управлении его имуществом родителями, а также в целях непосредственной защиты жилищных и имущественных прав несовершеннолетнего, выяснение органом опеки и попечительства мнения второго родителя является необходимым, но только наряду с исследованием вопроса о характере производимых в результате сделок изменений условий проживания несовершеннолетнего, а также объема и состава его имущества, с учетом интересов ребенка. Отсутствие согласие отца ребенка основанием для отказа в выдаче разрешения на совершение сделки являться не может, поскольку родительские права не могут вступать в противоречие с интересами детей».

Удачи! Берегите себя!3 · Хороший ответ · 3,3 K

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками

9 июня, 13:27Бывает, что квартира принадлежит детям, или «несовершеннолетним», как называет таких собственников закон. И эти квартиры можно покупать и продавать. Но есть нюансы. Сейчас разберёмся Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет.

За малолетних все сделки с недвижимостью или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше , но им нужно письменное согласие своих законных представителей.Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки.

Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.Согласие органов опеки на продажу квартиры Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено.

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего.

В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.Если продают одну квартиру, чтобы купить другую В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного.

Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.

Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег. Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетниеЕсть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником.

Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди.

Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка.

Желательно до сделки. Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи. Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапиталТо, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки.

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно.

Выполнение этих обязательств никто не контролирует.Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка.

, потому что на это не получено согласие органа опеки.

К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартирыОбычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительстваОбычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки , для этого должны быть веские причины.

Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.Уточните условия согласия органа опекиОбычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть . Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнкаЕсли у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем.

Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую.

Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку.

Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе.

Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям. Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.

Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнкаТакая ситуация способна обернуться отменой сделки. Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной.

Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён и .После признания сделки недействительной каждая сторона продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно.

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной.

Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.Если продавец — несовершеннолетний инвалид В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным. · Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье.

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя.

За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке. Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд.

Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка. Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего.

Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартируЕсли родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать .При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем. За доли детей продавец должен вернуть деньги.

Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры. Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его.

Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

9 thoughts on “Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником с последующей покупкой

  1. делали ремонт во благо чужого дяди, никто вас не заставлял
    думали что все решиться как-нибудь
    типа рассосется проблема

    посмотрите документы на квартиру
    и все станет понятно
    только не рассказывайте про прописку 🙁
    кто является собственником?

  2. Ваш кузен- собственник. И этим все сказано. То, что вы пристроили что-то это без его согласия. Он вас об этом не просил. Поэтому может вас выгнать в любой момент. Вы жили в его собственности пока он позволял. Теперь не хочет. А дети тут при чем? Это ваши дети. Вам их жильем и обеспечивать. В общем придется вам свой дом выкупать у кузена. Сочувствую.

  3. Он собственник, увы. Что можно ему предъявить? Разве что компенсацию за годы оплаты вами коммунальных услуг?
    ГК РФ Статья 210. Бремя содержания имущества? Если это единственное пригодное для проживания жилье у него, то лишить собственности не получится… а вообще да, к адвокату. Только не вижу шансов.

  4. А брат принял наследство или нет? Если сидел, возможно пропустил сроки вступления в наследство и поэтому -не собственник. Через суд вы может взыскать с него долю его коммунальных платежей

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+