Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Политика стимулирования спроса жилая недвижимость

Политика стимулирования спроса жилая недвижимость

Формирование спроса и стимулирование сбыта недвижимости

Методологии формирования потребительского спроса на объекты недвижимости посвящено достаточно большое количество работ отечественных и зарубежных авторов Ардемасов Е. Б., Горбунов А. А., Песоцкая Е. В. Маркетинг в управлении недвижимостью.— СПб.: ИСЭП РАН, 1997.Однако ряд принципиальных положений пока не нашел своего логического завершения. Рассматривая рынок недвижимости как интегрированную категорию, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг, видимо более рельефное проявление характеристики спроса как маркетинговой категории.

Спрос на объекты недвижимости обуславливается взаимодействием совокупности ряда факторов.

Важнейшими из них являются вкусы и предпочтения.

Анализируя потребительские предпочтения, целесообразно рассматривать объекты недвижимости в качестве производителей определенных потребительских услуг, подчеркивая при этом принадлежность данного рынка к единому рынку услуг 1. Ардемасов Е. Б., Горбунов А. А., Песоцкая Е.

В. Маркетинг в управлении недвижимостью.— СПб.: ИСЭП РАН, 1997, ориентированному на создание условий для обслуживания потребителей.

Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, весьма разнообразны. Объекты могут служить средством выполнения определенных производственно-технологических, административно-управленческих, социальных функций и т.

д. Именно возможность пользования этими услугами создает основу для формирования рыночных предпочтений различных носителей спроса. При этом, изучая предпочтения, исследователь ориентируется, в первую очередь, на возможности предоставления объектом тех или иных услуг.

Важно подчеркнуть, что качество услуги, оказываемой объектом недвижимости, зависит от степени его как физического, так и морального износа, определяемого соответствием уровня предоставляемых услуг современным общественным потребностям.

Длительность периода полного физического износа объектов недвижимости достаточно велика. Моральный износ как категория более динамичная наступает через гораздо более короткий промежуток времени. В результате возникает несоответствие качества услуг недвижимости меняющимся общественным представлениям.

Соотношение между факторами физического и морального износа зависит от назначения объекта недвижимости и той рыночной области, в которой действует предприниматель. На рынке промышленных объектов доминируют физические характеристики, на рынке общественных зданий и сооружений и, особенно, на рынке жилья — факторы морального износа. Помимо потребительских предпочтений спрос на объекты недвижимости зависит от платежеспособности потребителей.

Фактор платежеспособности — один из наиболее важных в условиях развивающегося рынка и обострения кризисных явлений.

Зависимость между спросом и платежеспособностью хорошо видна на примере жилищного рынка, где основным ограничителем спроса на жилые объекты является показатель семейного дохода.

Фактор платежеспособности тесно переплетается с условиями кредитования операций с недвижимостью. Кредитная политика в отношении недвижимости агрегирует в себе различные виды организационно-правовых и финансовых мероприятий, способных оказывать регулирующее воздействие как на спрос, так и на рыночное предложение. Важнейшими факторами, детерминирующими количественные и структурные характеристики спроса, служат установившийся и прогнозируемый уровни цен на объекты недвижимости.

В общем виде спрос на объекты недвижимости подчиняется единым рыночным закономерностям и снижение цен (при неизменных прочих факторах) приводит к повышению реального спроса.

Однако на рынке недвижимости, как показывают многолетние наблюдения, достаточно часто формируются условия для повышения спроса на отдельные объекты вместе с повышением цен. Социально-психологические особенности потребительского спроса (например, стремление к достижению высокого социального статуса) оказывают заметное сдерживающее воздействие на процесс снижения спроса, естественного в условиях роста цен.

Социально-психологические особенности потребительского спроса (например, стремление к достижению высокого социального статуса) оказывают заметное сдерживающее воздействие на процесс снижения спроса, естественного в условиях роста цен. Анализ и учет подобных факторов — сложная исследовательская процедура, однако ее проведение представляется крайне важным, особенно в условиях российского рынка, значительно отличающегося от мировой практики по многим социально-психологическим характеристикам. Реклама — основной инструмент формирования спроса — никогда не ограничивается информационной насыщенностью, на всех стадиях жизненного цикла продукта она имеет элементы коммерческой пропаганды и использует средства активного воздействия на потребителя.

Крупные строительные компании обычно не указывают в рекламе конкретных данных, рекламный макет лишь представляет новый объект потенциальным покупателям.

Всю дополнительную информацию клиент получает, обратившись непосредственно к продавцу.

Реклама жилья основана на эмоциональной составляющей и не несет серьезной информационной нагрузки.

Она нужна для того, чтобы обратить внимание потребителя и вызвать доверие, поскольку покупку жилья почти всегда предваряет длительный период принятия решения.

В таком подходе кроется понимание психологии покупателя, ведь стимулом для покупки дорогой квартиры является взвешенное, хорошо осмысленное решение. По степени эффективности каналы распространения рекламы недвижимости условно распределяются следующим образом: наружная реклама, реклама в прессе (прежде всего специализированной), Интернете и на радио, а также прямая реклама (direct-mail, участие в выставках).

Практика показывает, что эффективнее всего использовать наружную рекламу: перетяжки, баннеры и особенно щиты на объектах — они лучше всего запоминаются и ассоциируются напрямую с местоположением дома. Специалисты по рекламе ориентируются в основном на сегменты расселения целевых групп, а также оценивают загрузку транспортной инфраструктуры. Примечательно, что строительные и риэлторские компании крайне редко используют в качестве рекламного носителя такой мощный ресурс, как телевидение.

Основная причина тому — объемы затрат на эфирное время. Не многие строительные фирмы готовы закладывать в бюджет столь масштабные суммы. К тому же соотношение затрат на рекламу и результата представляется им не слишком рациональным.

Строительство — процесс довольно длительный, рассчитанный на несколько лет. Поэтому главная задача рекламщиков состоит в том, чтобы не позволить людям забыть об объекте. Еще одним малоразвитым инструментом формирования спроса можно назвать брендинг. Рынок недвижимости развивается, из года в год совершенствуясь и заставляя его игроков проявлять все больше изобретательности.
Рынок недвижимости развивается, из года в год совершенствуясь и заставляя его игроков проявлять все больше изобретательности. Раньше застройщики были более консервативными, боялись рисковать.

Сейчас каждая компания, работающая в этом секторе, пытается отвоевать покупателей у конкурентов, обратить на себя внимание, используя оригинальные идеи. Усиление конкуренции в свою очередь стимулирует развитие маркетинговых технологий. Классических брендов, которые можно наблюдать в сфере потребительских товаров, на рынке недвижимости нет, но активно появляются их прообразы.

Сами риэлторы и девелоперы не скрывают, что брендинг объектов — это маркетинговый шаг.

Имя дома влияет на продажи несущественно, но упрощает общение между продавцом и покупателем.

Новый дом, как правило, получает адрес не сразу. Иногда в процессе строительства меняется нумерация строений.

Если же у дома есть название, то риэлторы застрахованы от неприятностей, связанных с изменением адреса. Тем временем еще до начала строительства вокруг имени дома или района строится рекламная кампания, идут продажи. Название дома влияет на эмоциональную сторону его восприятия.

Считается, что брендинг домов и районов успешен в случае, когда необходимо реализовать большие объемы жилья, например, в комплексах бизнес-класса. В этом случае речь идет о больших рекламных бюджетах и продвижение имени позитивно влияет на продажи. При нынешнем спросе на недвижимость продажи начинаются задолго до строительства.

Поэтому громкое название служит дополнительным катализатором покупки. Еще одним фактором является не всегда удобное для рекламы местоположение строящегося жилья. В идеале брендинг должен сделать название компании символом жилья определенного класса.

Ни один застройщик в России не может позволить себе строить только элитное жилье. Пока что каждый участник столичного рынка борется за любой участок земли и, соответственно, строит на ней что получится.

Поэтому названия даже солидных компаний-застройщиков обычному человеку ни о чем не скажут: мало кто способен назвать застройщика по названию дома.

Что стимулирует спрос на рынке недвижимости?

У каждого застройщика есть план продаж, согласно которому он через собственный отдел или риэлтерское агентство ежемесячно реализует определенный объем квадратных метров.

Однако практически каждый девелопер рано или поздно сталкивается с необходимостью использования различных стимуляторов спроса, как правило, в период спада покупательской активности. Эксперты компании «Метриум Групп» выяснили, какие самые популярные инструменты используют столичные застройщики для того, чтобы привлечь дополнительный поток клиентов.

Эксперты компании «Метриум Групп» выяснили, какие самые популярные инструменты используют столичные застройщики для того, чтобы привлечь дополнительный поток клиентов.

1 место — кредитование (ипотека, рассрочка) Если традиционной схемой взаиморасчетов в сделках с недвижимостью можно считать 100% оплату, то к специальным условиям относятся ипотека и рассрочки.

В случае с ипотекой спрос на объекте стимулируют не вообще все ипотечные программы, существующие на рынке жилья, а именно те, которые выбрал сам застройщик, как наиболее интересные, и получил аккредитацию в этих банках. То есть покупателю не придется бегать по всем кредитным учреждениям в поиске наиболее выгодных условий кредитования. Он приходит на объект и среди различных вариантов может выбрать наиболее удобные для него.

По наблюдениям экспертов «Метриум Групп», около 80% столичных девелоперов аккредитуют строящиеся комплексы в банках, и даже не в одном, а, как правило, в нескольких. Для покупателей аккредитация банков также является своеобразным гарантом надежности проекта, так как кредиторы для этого проводят серьезную проверку как самого застройщика, так и объекта. Однако отсутствие ипотечных программ вовсе не означает, что в комплексе есть какие-то проблемы.

Например, в бизнес- и элитном классе ипотека оформляется редко, так как у большинства покупателей в данном сегменте нет необходимости привлекать кредитные средства для приобретения квартиры. Тем не менее, ипотека является отличным инструментов для увеличения спроса.

Из-за ограниченной платежеспособности населения доля ипотечных покупателей в большинстве случаев достигает 40-50%. А по некоторым объектам эконом-класса она может быть и выше. Например, в ЖК «Новые Ватутинки» эта доля достигает 60%, а в ЖК «Спортивный Квартал» – до 70%.

Рассрочка – не менее эффективный способ мотивации.

Ее на своих объектах предлагают около 70% московских застройщиков.

Сегодня на рынке рассрочка встречается двух видов.

Первый – краткосрочная (на 3-6 месяцев), которая чаще всего бывает беспроцентной. Второй вариант – долгосрочная (от 12 месяцев и более).

В последнем случае рассрочка будет уже процентной, средняя ставка составляет 12% годовых. Первоначальный взнос в обоих случаях – от 20% до 50%, в зависимости от того, какой вариант выбирает покупатель.

Чаще всего низкий первоначальный взнос устанавливается при долгосрочной рассрочке, а высокий – при краткосрочной. Но это не аксиома, на рынке есть и исключения, которые девелоперы делают в индивидуальном порядке. 2 место — скидки Скидки на рынке недвижимости – это святое.

Условно их можно разделить на два вида – постоянные и дополнительные. Первые, как отмечают аналитики «Метриум Групп», используют около 65% девелоперов, они зависят от условий сделки и вашего умения договариваться.

В большинстве случаев при 100% оплате покупатель может рассчитывать на снижение стоимости квартиры на 2-5%. Можно получить и большую скидку, но уже в индивидуальном порядке. Иногда застройщики предоставляют скидки только определенным категориям клиентов.

Например, в ЖК «Life Сходненская» и ЖК «Life Волжская» военнослужащие могут рассчитывать на 3% скидку. В других случаях застройщики могут снизить цены только на определенные квартиры.

Например, в ЖК «Спортивный Квартал» покупателям студий при 100% оплате предоставляется скидка в размере 3%.

Дополнительные скидки застройщики, как правило, используют для того, чтобы активизировать продажи в сезоны, которые отличаются низким уровнем спроса со стороны покупателей. Чаще всего, летом или в период новогодних праздников.

Например, в декабре 2013 года количество девелоперов на рынке жилья, предоставляющих скидки, достигало 80%. При этом застройщики снижали цены не только на квартиры, но и на другие реализуемые объекты. Например, в ЖК «Новые Ватутинки» накануне Нового года покупателям квартир предоставлялась скидка на машиноместо в размере до 50%.

Таким образом девелопер привлекал внимание потенциальных клиентов к строящемуся паркингу.

«Постоянные скидки, направленные на снижение стоимости квартиры при 100% оплате, являются признаком «хорошего тона»

у застройщиков, – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

– А дополнительные позволяют если и не увеличить продажи, то хотя бы поддержать их на необходимом уровне. При этом предоставление скидок считается наиболее эффективным и популярным способом мотивации покупателей. Даже несмотря на то, что размер сэкономленных средств для них абсолютно не сопоставим со стоимостью квартиры».

Даже несмотря на то, что размер сэкономленных средств для них абсолютно не сопоставим со стоимостью квартиры».

3 место — повышение цен Повышение цен – отличный способ разжечь аппетит покупателя. Особенно, если сообщить об этом заранее, например, за месяц.

Но прибегают к такому способу стимулирования продаж лишь 45% столичных девелоперов. Большинство повышают цены без всякого анонса, просто заменив в один прекрасный день прайс. Здесь все зависит от стратегии продаж конкретного девелопера.

Однако, практика показывает, что анонсирование повышения цен — это эффективный инструмент, поскольку, как правило, стимулирует на решительные действия тех, кто уже забронировал квартиру, но еще раздумывает о покупке. Например, в ЖК «Спортивный Квартал» анонсирование повышения цен за неделю до события позволяет увеличить продажи в последние дни на 20-30%. А в ЖК «Новые Ватутинки» девелопер проекта — компания «Инвесттраст» — с помощью данного способа мотивации обеспечил себе настоящий бум продаж в январе.

Застройщик за месяц сообщил покупателям о повышении цен с 1 февраля 2014 года.

В результате в январе был реализован рекордный объем жилья (не считая старта проекта) – около 10 тыс.

кв. м против обычных 6-7 тыс. кв. м в месяц. 4 место — подарки и бонусы Еще один способ мотивации, который застройщики используют во время различных праздников — подарки и бонусы.

Чаще всего, это не слишком дорогостоящие вещи, поэтому они больше демонстрируют внимание девелопера к своим клиентам.

Например, в период новогодних праздников покупателям квартир в ЖК «M-House» и ЖК «Балтийский квартет» дарили планшет iPad.

В «Новых Ватутинках» новоселы получали свой «комплимент от застройщика» – ваучер на скидку в размере 10% на товары ИКЕА.

А в «Спортивном Квартале» покупателям дарили телевизор. Не часто, но случается, что застройщик все же раскошеливается и предоставляет действительно весомые подарки, например, машиноместо или полную отделку квартиры. В качестве примера можно привести ЖК «Life Митинская» (отделка стоимостью 1 млн рублей), ЖК «Виноградный» и ЖК «Шатер» (машиноместо в подарок при 100% оплате).

«Конечно, подарки и бонусы считаются менее эффективным инструментом стимулирования спроса, чем те же скидки, – отмечает Мария Литинецкая. – Клиентам куда приятнее сэкономить на покупке, а не получить подарок, который может быть абсолютно бесполезен. Тем не менее, иногда данный способ мотивации может быть очень продуктивен.

Например, несколько лет назад Корпорация «Баркли» проводила одну из самых оригинальных и запоминающихся акций на рынке недвижимости.

Три месяца на столичных билбордах красовалась надпись: «Купи квартиру и получи бейсболку в подарок».

Шума и смеха такая реклама вызвала немало, учитывая что бейсболку предлагали в подарок при покупке элитного жилья. Однако такая креативность в маркетинге не только вызвала заметный резонанс среди покупателей, но и позволила реально увеличить продажи в комплексах «Мономах» и «Доминанта» почти в два раза». 5 место — шоу-румы Шоу-румы – редкий «зверь» на рынке столичной недвижимости.

Строительство подобных объектов требует определенных затрат со стороны продавца, причем как финансовых, так и интеллектуальных. Над созданием шоу-румов всегда трудится целая команда специалистов (строитель, дизайнер, декоратор и т.д.).

При этом квартира в шоу-руме оформляется сразу с «отделкой под ключ» и полностью меблируется. Не все застройщики хотят с этим «заморачиваться», поэтому данный маркетинговый инструмент используют лишь немногие игроки рынка недвижимости.

«Чаще всего шоу-румы встречаются в новостройках эконом- и комфорт-класса, так как в сегменте высокобюджетной недвижимости у каждого клиента свои предпочтения, и их практически невозможно угадать, — комментирует Мария Литинецкая.

— И независимо от класса жилья, шоу-румы пользуются большой популярностью среди покупателей, так как они могут собственными глазами увидеть будущее жилье, оценить планировку и пр. Кроме того, наличие шоу-румов позволяет сформировать верное представление о габаритах квартиры». В качестве примера можно привести ЖК «Новые Ватутинки».

В качестве примера можно привести ЖК «Новые Ватутинки».

Шоу-румы с качественной отделкой и мебелью, расположенные в малоэтажном квартале Южный, помогают застройщику поддерживать спрос на квартиры на стабильном и высоком уровне. В начале года был открыт шоу-рум в ЖК «Спортивный Квартал», построенный полностью за счет эксклюзивного продавца проекта – компании «Метриум Групп». Шоу-рум позволил резко увеличить на объекте темпы продаж именно малогабаритных квартир, на которые до этого спрос был невысокий в связи с тем, что покупатели элементарно боялись того, что им будет некомфортно в таком небольшом помещении.

А увидев своими глазами планировку и обстановку, люди охотно покупали такое жилье. 6 место — программа лояльности Еще один способ мотивации – это разработка программы лояльности.

Она позволяет покупателям квартир получать скидки, бонусы и привилегии от партнеров, принимающих участие в программе.

На рынке недвижимости такими партнёрами могут быть компании, работающие в сфере логистики (грузоперевозки), продажи строительных и ремонтных материалов, мебели, досуга (фитнес-центры), декора и т.д. Например, в «Метриум Групп» действует специальная программа лояльности для покупателей квартир в ЖК «Новое Домодедово», ЖК «Эко Видное» и ЖК «Спортивный Квартал».

Она включает множество различных опций, таких как бесплатное оформление налогового вычета, скидки на строительные материалы (10%), ремонт квартиры (5%), переезд из старой квартиры (30%), а также скидки на посещение фитнес-центра (30%).

Тем не менее, застройщики и риэлторы используют этот способ стимулирования спроса в крайне редких случаях – зачастую договориться со всеми партнерами программы очень сложно. Однако, если это удается, то эффект от внедрения такой программы весьма ощутим, особенно в эконом-классе, где люди экономят чаще всего каждую копейку. «Все перечисленные «стимуляторы» способны привлечь дополнительное внимание к объекту, повысить лояльность покупателей и увеличить продажи, в среднем, на 10-30%, – резюмирует Мария Литинецкая.

– Однако их эффективность зависит все же от правильного использования. Во-первых, важно разработать именно комплексную программу по совмещению данных инструментов, так как использование одного «стимулятора» менее продуктивно.

А во-вторых, тот или иной способ мотивации необходимо применять в определенный период развития проекта. Например, на начальной стадии реализации планомерное повышение цен действительно подстегивает покупателей, а на поздней – наоборот, отпугивает.

То есть неправильных инструментов стимулирования спроса нет, просто их эффективность зависит от того, на какой стадии находится проект, и какие цели ставит перед собой застройщик».

Стимулирование потребительского спроса на жилье

Основным приоритетом поддержки потребительского спроса должна стать государственное стимулирование развития различных форм некоммерческого жилищного фонда. Сама идея некоммерческого жилищного строительства в противовес коммерческой застройке основана на создании доступного жилищного фонда без цели извлечения прибыли из процесса строительства и эксплуатации такого фонда. Такой фонд может создаваться в рамках жилищно-строительной кооперации непосредственно граждан или деятельности некоммерческих организаций по строительству наемных домов социального использования и предоставлению жилья внаем на некоммерческих условиях.

Важность такого приоритета в среднесрочной перспективе определяется тем, что решение отмеченных институциональных проблем рынка жилищного строительства профессиональных застройщиков, определяющих «завышенные» цены на рынке, требует длительного времени. При этом развитие некоммерческого жилищного строительства (по аналогии с индивидуальным жилищным строительством) может не только сформировать новый жилищный сегмент, но и создать конкуренцию жилищному продукту профессиональных застройщиков, что заставит трансформировать рынок такой застройки.

Жилищно-строительные кооперативы — схема, при которой граждане-члены ЖСК коллективно инвестируют в строительство многоквартирного дома, самостоятельно выполняют функцию заказчика-застройщика, а значит — исключается не только прибыль профессионального застройщика, но и риск невыполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства.

Исключение коммерческой прибыли застройщика позволит снизить стоимость квартиры.

Для развития данной формы требует совершенствования законодательного регулирования в целях снятия ограничений на получение гражданином ипотечного кредита в виду отсутствия залога (пай в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации не может быть предметом залога).

Кроме того, необходимо изменение условий предоставления ЖСК земельных участков Фондом «РЖС». Сегодня такие земельные участки предоставляются на условиях безвозмездного срочного пользования, то есть не могут быть предметом залога по кредитам ЖСК на строительство дома. жилье собственность конкуренция землепользование Также в настоящее время остаются неурегулированными вопросы жилищно-строительной кооперации, а также иные формы некоммерческих объединений граждан при малоэтажной жилой застройке (коттеджной и (или) домами блокированной застройки).

Решение указанных проблем также требует совершенствования законодательного регулирования.

Актуальность задачи увеличения объемов строительства доступного наемного жилья возрастает в условиях снижения доходов населения и высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. Для многих категорий граждан наем жилого помещения на длительный срок по доступной плате является единственным реальным способом улучшения жилищных условий в обозримой перспективе.

Кроме того, повышение жилищной мобильности в целях поддержания трудовой миграционной активности населения, сдерживаемой отсутствием на рынке предложения комфортных условий временного, а иногда и долгосрочного, проживания на условиях найма, особенно актуально в период экономического спада.

Решение задачи увеличения объемов строительства доступного наемного жилья возможно только при условии мобилизации ресурсов всех заинтересованных сторон, в первую очередь: органов государственной власти и местного самоуправления крупнейших и крупных российские городов (Москва, Санкт-Петербург, столицы субъектов Российской Федерации, другие города с высоким миграционным оборотом) — центров деловой активности и экономического роста Для крупнейших городов мира сегодня характерна высокая доля наемного жилья (89% в Берлине, 82% в Амстердаме, 71% в Париже, 68% в Нью-Йорке, 43% в Лондоне), что существенно выше, чем в Москве и других крупных российских городах, где эта доля не превышает 30% .; регионов и муниципалитетов, нуждающихся в ликвидации аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 г.; субъектов Российской Федерации, заинтересованных в привлечении для работы в сельской местности врачей, учителей и иных работников бюджетной сферы; муниципальных образований, имеющих обязательства перед гражданами, признанными нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма; компаний, реализующих крупные инвестиционные проекты, в том числе на территориях опережающего социально-экономического развития. Недостаточный уровень развития наемного жилищного фонда снижает мобильность трудовых ресурсов и может стать сдерживающим фактором реализации таких инвестиционных проектов. При этом развитие сегмента доступного наемного жилья для решения указанных проблем также требует поддержки и с федерального уровня, в том числе в рамках деятельности государственных институтов развития — единого института развития в жилищной сфере, созданного на базе АО «АИЖК» и Фонда «РЖС», Фонда ЖКХ, а также привлечения частных инвестиций.

Не менее важной причиной, сдерживающей развитие сегмента найма жилья, является отсутствие источников инвестиций в строительство наемных домов, которые имеют долгосрочную окупаемость. Представляется, что задача по развитию механизмов привлечения таких инвестиций также требует участия государства и государственных институтов развития.

Для увеличения доли жилья, предоставляемого на условиях найма, и доли кооперативного жилья в жилищном фонде нужны серьезные структурные сдвиги в объемах строительства такого жилья.

Даже при кардинальных изменениях в структуре жилищного строительства к 2030 г.

доля наемных домов и домов жилищно-строительных кооперативов может достичь лишь 8-10% общей площади всех многоквартирных домов, однако это позволит дополнительно удовлетворить жилищную потребность 12% российских семей. Проблема дефицита доверия при развитии новых институтов жилищного обеспечения должна решаться путем активного участия региональных органов государственной власти и органов местного самоуправления при организации строительства наемных домах социального использования и жилищно-строительных кооперативов.

Когда лучше покупать жилье в кризисном 2021 году: что важно знать

Разобрались, что происходит на рынке недвижимости прямо сейчас. Как сильно могут упасть цены на жилье из-за пандемии, упадут ли они вообще и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость?

Фото: Гавриил Григоров/ТАСС В марте цены на недвижимость выросли на 4–9% как на рынке новостроек, так и на вторичке. К примеру, в Москве всплеск спроса — покупатели стремились спасти накопления, реагируя на падение цен на нефть и курса рубля, а также на возможное поднятие Центробанком ключевой ставки.

Однако ажиотаж сошел на нет после введения режима самоизоляции — часть покупателей оказалась не готова проводить сделки в режиме онлайн. И если на рынке новостроек движение сохранилось, то на вторичке сделки почти остановились из-за сложностей с осмотром объектов. Сейчас рынок недвижимости сдерживается карантином — после его отмены вероятен всплеск активности за счет отложенного спроса.

А затем ожидается падение цен — а значит, и новые возможности для инвесторов в недвижимость. Это надежные вложения, по доходности способные превосходить банковские вклады — особенно после в налоговом законодательстве. Главный аргумент в пользу снижения цен — неизбежный обвал платежеспособного спроса.

Глубина падения зависит от действий государства по распределению поддержки населению, а также сроков отмены режима самоизоляции. До коронавирусного кризиса ожидалось, что в ближайшие два года цены на жилье вырастут на 20–25% из-за перехода отрасли на эскроу-счета и роста расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Однако пандемия COVID-19 изменила ожидания рынка.

Каждый месяц карантина будет ухудшать ситуацию с платежеспособностью населения и прибавлять проценты к падению цен. Фото: Getty Images / Stringer В «Открытие Research» в апреле по снижению цен на жилье из-за пандемии.

Согласно базовому сценарию, к концу году падение составит 5% по России и на 5–10% в Москве. Негативный сценарий предполагает снижение цен до 15% в столице и до 10% по стране в целом. До этого собственные сценарии изменения спроса на первичном рынке кредитное рейтинговое агентство НКР.

В случае снятия карантина в мае эксперты ожидают падения спроса на 5–10% по сравнению с 2021 годом, в середине июня — на 15–20% и снижение цен на 10%. Кризисный сценарий предусматривает отмену карантинных мер в сентябре.

По мнению аналитиков НКР, в этом случае спрос упадет на 25%, цены снизятся на 20–30%, а многие застройщики обанкротятся. Восстановление рынка в этом случае займет от четырех до шести лет. На рынке есть факторы, препятствующие падению цен.

Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью.

Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6–8%. Фото: Joe Raedle / Getty Images А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов.

По Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (+15%), вентиляционное оборудование (+12%), арматура (+10%), оцинкованный металл (+9%) и электрика (+8%).

«Девальвация рубля породила инфляционную волну роста стоимости различных товаров и услуг, в том числе и в строительстве. Себестоимость возведения жилых домов растет, а в большинстве регионов она ненамного ниже рыночных цен, поэтому им, в общем-то, падать некуда.

Продолжается реформа долевого строительства — она охватила уже 40% строящихся объектов. В условиях кризиса кредит дорожает, а значит, и конечная цена построенного с его привлечением жилья будет увеличиваться. Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка», — заявила РБК Quote управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

В то же время глава совета директоров «Базис инвестмент компани» Дмитрий Лебедев уверен, что падения цен избежать невозможно: «Цены не будут снижаться только при одном сценарии — если начнется очень высокая инфляция, как в 1990-х. Тогда серьезно упадет покупательная способность рубля внутри страны. Насколько я понимаю, власти не готовы допустить подобного развития событий, поэтому оцениваю его как нулевой».

В условиях падения платежеспособности населения поддержать отрасль может стимулирование спроса со стороны властей. В апреле российское правительство приняло программу по предоставлению ипотеки со ставкой 6,5% для покупки нового жилья комфорт-класса стоимостью до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Петербурге.

Она будет работать до 1 ноября 2021 года.

По директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, ставка в 6,5% на 2–2,5% ниже текущей средней ставки на рынке и снизит ипотечный платеж на 20%. «Повышения ставок вряд ли стоит ожидать в течение второго и третьего кварталов этого года. После прекращения действия программы субсидирования ипотеки повышение ставок возможно в среднем на 0,5–1,5%», — заявил РБК Quote руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

По мнению Марии Литинецкой, ставки все же будут расти, но медленно — многое будет зависеть от политики Центробанка.

Дмитрий Лебедев выразил уверенность, что ставки по ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости, скорее всего, вырастут, а для бюджетной — могут сократиться. Несмотря на все факторы, играющие против падения цен, некоторые застройщики уже начали делать скидки на жилье в новостройках. Как директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, в Москве после первых трех недель апреля стоимость квадратного метра упала на 2% по отношению к марту.

Фото: jesusabizanda / flickr.com На вторичном рынке происходит более медленно, так как продавцы на нем обычно не сразу снижают стоимость своего жилья.

Однако по компании «Инком-Недвижимость», с начала карантина число продавцов, готовых после восстановления рынка снизить стоимость своих объектов, уже выросло на 17,5%. По директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, цены на вторичном рынке начали падать — хотя пока снижение не превышает 1%.

Он отметил, что в некоторых регионах скидки на трехкомнатные квартиры составляют 25–30%, на одно- и двухкомнатные — 10–15%, и добавил, что этот тренд будет лишь нарастать. По мнению Артема Деева, наилучшим временем для покупки жилья станет лето: «По мере продления режима самоизоляции и падения доходов населения рынок будет погружаться в , спрос станет снижаться, что заставит девелоперов и продавцов на вторичном рынке зафиксировать цены или даже снизить (не более, чем на 5–10%).

Наилучшим периодом для приобретения недвижимости станет летний период, который традиционно является сезоном низкого спроса. Он добавил, что рынок недвижимости в этом году может сократиться на 25–30% по объему проданных квадратных метров и на 30–35% в денежном измерении.

«Снижение цен последует примерно через шесть месяцев. Оно будет плавным: обвала не ожидается, ведь рынок недвижимости инертен. Скидки могут быть около 10–15%, на какие-то объекты доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%.

Но это будут единичные предложения в рамках закрытых распродаж на короткий промежуток времени. На вторичном рынке таких предложений будет еще меньше», — заявил Дмитрий Лебедев. Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале От французского Stagnation – Застой.

Застой экономического развития. Основной признак стагнации — замедление темпов роста валового продукта страны или низкие показатели его роста. От латинского Сorrection — Выправление.

Изменение котировок ценных бумаг в направлении, противоположном основной тенденции движения цен.

Примером коррекции может быть рост котировок после постоянного недельного снижения цен на акцию.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+