Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Классификация офисной недвижимости

Классификация офисной недвижимости

Особенности классификации офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов. В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты. Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен.

И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами. В США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости.

В России на данный момент существует несколько попыток разработки классификации объектов различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости:

  1. Классификация Московского Исследовательского Форума 2003г.;
  2. Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань).
  3. Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника;
  4. Классификация Московского Исследовательского Форума 2006г.;
  5. Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2007 г.;

В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России.

Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России.

В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком. Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость.

Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая — некий обобщенный стандарт на рынке есть. Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» — это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение.

Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.

Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса.

Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку.

Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области.

В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются .

Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы ), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем.

На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3».

Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер. Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:

  1. дублирование и резервирование основных систем;
  2. профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
  3. достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
  4. фальшполы и подвесные потолки;
  5. система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
  6. современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
  7. высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);
  8. новое строительство (или возраст менее 3 лет);
  9. эффективная и рациональная планировка;
  10. полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
  11. расположение в ЦАО.
  12. наличие ресторана (или нескольких — в случае больших площадей), а также кафетерия;
  13. достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;

имеет следующие характеристики:

  1. несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.
  2. полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
  3. допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
  4. менее жесткие требования к расположению здания;

В целом, подкласс «А2» очень близок по характеристикам к подклассу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).

должен обладать следующими характеристиками:

  1. реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;
  2. менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.
  3. допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
  4. менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;

Подкласс «А3» близок к подклассу «А2» , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).

Отдельный и довольно спорный момент — критерий расположения.

Проблема заключается даже не в том, что считать центром и «близкими к центру» территориями. Так, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом? Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами.
Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами.

По всем критериям, кроме расположения, такие здания следовало бы отнести как минимум к категории «А» или к «А1». Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена. Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А».

Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» — это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.

В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».

Офисы класса «С» — это преимущественно здания советского времени постройки — различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга.

Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде.

Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила.

Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы – офисы класса «С» . Офисы класса «D» — своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается.

Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта. Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте.

Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций. В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».

Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию.

Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями — условно его можно охарактеризовать как класс «D+».
Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями — условно его можно охарактеризовать как класс «D+». Практически отсутствуют офисы класса А и В — редкие исключения, чаще всего они строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке.

Но по мере выхода в регионы иностранных компаний, там станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий, так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса. Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн.

кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D».

Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых.

Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В». Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.

Исходник

A, B, C, D — классификация московских офисов

Для того чтобы упростить процедуру выбора офисных площадей, московские специалисты по недвижимости разработали более гибкую классификацию, в которой выделяется не четыре, а шесть типов: A+, A, A-, B+, D и C. В московских условиях эта система работает лучше, чем описанная выше типология, которая принята на большей части территории России.

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах, т. е., по сути, в прошлом веке. Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое – соответствовать международным стандартам. Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше.

Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен. Офисы класса А – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.

В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь парковку (охраняемую), созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей. Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха.

Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов. Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990-е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям. При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и автоматизированных систем жизнеобеспечения.

Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании.

Еще одна их отличительная черта – высокая престижность, которая дополнительно подкрепляется тем, что в таких зданиях инженерные коммуникации действительно соответствуют международным стандартам, для отделки используются высококачественные материалы, а в архитектуре реализуются оригинальные авторские решения. Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям.

Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены.

Офисы класса «А-«, как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам.

Итак, отличительные черты офиса «А+»: — расположен в пределах кольцевой линии московского метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте; — находится в новом здании; — к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания); — управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам; — здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м; — фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%; — расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м; — сами окна – современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности; — высота между перекрытиями – минимум 3,3 м; — предусмотрена возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; — расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м; — допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400-450 кг на квадратный метр; — для внутренней отделки использованы высококачественные материалы; — наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей; — здания оборудовано современными инженерными системами; — в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции; — в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации; — здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности; — перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов; — электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания; — наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т.
Итак, отличительные черты офиса «А+»: — расположен в пределах кольцевой линии московского метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте; — находится в новом здании; — к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания); — управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам; — здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м; — фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%; — расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м; — сами окна – современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности; — высота между перекрытиями – минимум 3,3 м; — предусмотрена возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; — расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м; — допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400-450 кг на квадратный метр; — для внутренней отделки использованы высококачественные материалы; — наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей; — здания оборудовано современными инженерными системами; — в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции; — в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации; — здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности; — перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов; — электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания; — наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д. Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк.

Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается. Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Москвы. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании.

Сейчас в Москве наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже). Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг.

По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис».

Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий. Отличительные черты офиса категории «В+»: — расположен в пределах Третьего Транспортного Кольца Москвы, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей; — находится в новом или полностью реконструированном здании; — имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением; — управление производится профессионалами; — этаж может быть спланирован по-разному; — высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м; — в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальш-полов; — расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м; — установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности; — допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия; — для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы; — имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей; — допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями; — наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования; — в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера; — охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности; — в здании наличествуют хорошо работающие лифты; — имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д. По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки.

Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т.

д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории. Отличительные черты офисов класса С: — могут быть расположены практически где угодно; — находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту; — в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов; — здание эксплуатируется силами владельца; — для здания характерна коридорно-кабинетная планировка; — допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком; — внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов; — наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными; — наличествует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования; — коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров; — имеется круглосуточная охрана; — инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения.

Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет. Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия.

Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия.

За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории С. Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, зато сдаются в аренду по более чем доступной цене, что и делает их привлекательными для мелких фирм.

Класс офиса A, B, C, D — что это?

Подробная характеристика и отличия

Для достоверной оценки здания требуется 20 параметров, но для удобства восприятия мы выделим и сгруппируем основные:

  • Тип здания, конструктивные особенности (в том числе паркинг), год постройки.
  • Локация.
  • Инфраструктура БЦ.
  • Безопасность.
  • Управление зданием.
  • Планировочные решения и отделка.
  • Системы жизнеобеспечения.

Если принимать в расчет все 20 параметров, то условием отнесения здания к Классу А будет наличие 16-ти из них, а к классу В – 10-ти.Источник изображения: И А, и В Классы предполагают выгодную локацию: деловые районы, высокая проходимость, близость транспортных развязок и метро, удобные подъезды к зданию. Однако «шаговая доступность» у БЦ разная: для сотрудников разница в 5 и 20 минут ходьбы от метро к месту работы может оказаться принципиальным моментом.

Некоторые собственники зданий В Класса выходят из затруднительного положения, организовав доставку корпоративными шаттл-басами. Это хороший ход. К весомым отличиям мы отнесем имидж локации: вблизи БЦ А и В+ Классов не должно быть объектов, которые могут повлиять на имидж (свалки, промзоны, тюрьмы и тд).

Для класса В- это условие факультативно (не обязательно). Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет.

Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном. Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше.

Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга. Парковочный коэффициент не менее 1:100 м2. Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.Источник изображения: Инженерные системы здания – это «невидимый фронт», от которого напрямую зависит комфорт ваших сотрудников.

Класс А предусматривает центральную систему кондиционирования (не ниже двухтрубной), бесперебойное электроснабжение (или два независимых источника питания, не менее 70 Вт на 1 м2), наличие скоростных лифтов с периодом ожидания не более 30 секунд, заведение не менее двух провайдеров.Источник изображения: В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно. В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь.

Чтобы этот коэффициент был минимальным, здание должно соответствовать следующим параметрам:

  1. Иметь шаг колонн не менее 8 х 8 м;
  2. Лестница, лифты и санузлы расположены в центре этажа;
  3. Площадь этажа от 1 000 м2;
  4. Планировка офисов открытая.

Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%. В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно.

Разница вполне наглядна.В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая.

Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м.

Здесь снова выигрывает А Класс: у него это значение обычно приближено к 3 м, а для В Класса данный параметр факультативен. Качественная отделка включает подвесные потолки с рациональным освещением, пластиковые окна, линолеум или ковролин на полу, обои под покраску на стенах.Источник изображения: Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют.

А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д. Крупные БЦ нередко имеют в своем составе фитнес-центр.Источник изображения: Многоуровневая система безопасности – непременный атрибут престижного БЦ. Здания Класса А оснащены противопожарной автоматикой, видеокамерами.

Все помещения, подземные и наземные стоянки охраняются, организован контроль доступа на территорию и в помещения.

Профессиональное управление – это отсутствие головной боли у арендаторов. Сломанные краны, розетки, сантехническое оборудование – любая из этих неисправностей решается оперативно, не парализуя работу компании. Это же касается вопросов клининга и вывоза мусора.Различия:

  1. В зданиях В- обслуживание производится собственной службой или компанией на аутсорсе (не менее 2х объектов, каждый из которых имеет площадь от 3000 м2).
  2. В помещениях Класса А система управления централизованная, автоматизированная. Управляющая компания должна обслуживать не менее 25 000 м2 площадей;
  3. В зданиях В+ привлекается сторонняя управляющая компания или собственная служба эксплуатации;

Источник изображения: Отметим еще один важный момент.

Здания Классов А и В+ должны принадлежать одному собственнику, а пул арендаторов – быть сбалансированным.

Несоблюдения критерия «собственности» доспускается для Многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные и торговые помещения или апартаменты. Для Класса В- данное требование факультативно.

Поэтому при выборе офиса в таком БЦ обратите особое внимание на отсутствие конкурентов по бизнесу.Наши рекомендации: офисы Класса А отвечают всем требованиям современного бизнеса. Класс В+ несколько уступает им по архитектурным и планировочным характеристикам, парковкам, инфраструктуре. Класс В- неплохой и экономичный вариант, если во главу угла не ставится презентабельность и престижность БЦ, а с некоторыми неудобствами вы готовы смириться.
Класс В- неплохой и экономичный вариант, если во главу угла не ставится презентабельность и престижность БЦ, а с некоторыми неудобствами вы готовы смириться.

Классификация объектов недвижимости А, В, С и так Dалее

02 февраля 2007 года Практическое значение различных классификаций объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости жилья.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и ни в коем случае не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы.

К тому же для того чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Разумеется, обеспечить единый подход при составлении классификации непросто, особенно тогда, когда вокруг все постоянно изменяется.

Российский рынок недвижимости сравнительно молод, но развивается стремительными темпами. Появляются новые строительные технологии и материалы, растут требования покупателей к качеству такой продукции. Соответственно и принадлежность объекта к той или иной категории — величина отнюдь не застывшая.

Вдобавок риелторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям. Отдельные варианты получают широкое распространение, их активно используют. Речь идет, например, о классификации офисной и складской недвижимости компании Knight Frank.

Однако некоторые участники рынка посчитали ее устаревшей, и с учетом их мнений другой крупный игрок — Swiss Realty Group — разработал и предложил рынку свою типологию. Конечно, говорить о прямом конфликте версий не приходится.

Каким бы ни был подход к классификации объектов недвижимости, панельная хрущевка и монолитная высотка, современный бизнес-центр и здание бывшего НИИ всегда окажутся в разных классах.

А вот с пограничными и внутриклассовыми категориями сложнее, здесь порой бывает трудно разобраться даже профессионалу. Но мы все-таки попробуем это сделать. Жилая недвижимость Как утверждают многие риелторы, наиболее универсальным и понятным широкому кругу участников рынка, в том числе непрофессионалам, является деление жилой недвижимости на категории «эконом», «бизнес» и «люкс», или «элит».

Впрочем, отсутствие четких границ между классами, низкая степень детализации и большое количество объектов, выходящих за пределы такой классификации, делают ее весьма условной и приблизительной. К тому или иному классу недвижимость отнесена в основном в соответствии с ее качественными характеристиками, такими как месторасположение, архитектурное решение, используемые строительные и отделочные материалы, высота потолков, удобство планировок, инженерное обеспечение здания, наличие благоустроенной территории, парковки и т.

д. Наиболее спорным классом является, естественно, .

Нередки случаи, когда в данную группу напрямую или косвенно пытаются включить любой современный монолитный дом презентабельного вида — ведь это значительно повышает стоимость расположенных там квартир.

Однако, чтобы иметь право называться элитным, здание должно отвечать многим весьма жестким требованиям. Так, специалисты компании Knight Frank разделяют дорогую недвижимость на классы А+, А и В. Различия между А и А+ незначительны: в первом случае используют менее престижные инженерные системы, более простые строительные и отделочные материалы, а кондиционирование может быть не индивидуальным, а центральным.

Итак, что же такое элитный дом? Это всегда новое (не реконструированное) здание, построенное по индивидуальному проекту, который выполнен известным архитектором.

Кроме того, нужны надежная репутация застройщика и, разумеется, престижное месторасположение. Несмотря на то что в данном сегменте начался процесс децентрализации, некоторые эксперты считают, что элитное жилье не может находиться за пределами Садового кольца.

Другие специалисты не столь категоричны, однако и они полагают, что относительная близость к центру или, по крайней мере, расположение дома по западному либо юго-западному направлению обязательно.

Не менее важным признаком является однородное социальное окружение — как в отношении самого дома, так и применительно к району в целом. Элитная квартира должна иметь свободную планировку и быть ориентирована на две, а лучше на три стороны света, а потолки здесь не могут «опускаться» ниже 3,3 м.

Входную группу и холлы в доме отделывают с использованием ценных пород дерева и натурального камня, а внутреннюю территорию — огораживают и благоустраивают.

Застройщику необходимо предусмотреть, чтобы в подземном паркинге с высотой потолка не ниже 2,5 м на каждую квартиру приходилось как минимум по три машино-места площадью от 18 кв. м каждый. Сам гараж следует оборудовать спринклерной системой пожаротушения.

Кроме того, обязательны также система климат-контроля, сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), наличие механических и химических фильтров для очистки воды и воздуха, двойного ввода электрики (30–35 кВт на квартиру), высококачественных бесшумных лифтов, выполненных по индивидуальному заказу ведущими производителями в данной области (Kоne, Otis, Tissen, Schindler) и имеющими дорогую отделку, а также современных телекоммуникаций с возможностью выбора оператора. Разумеется, жильцы элитного дома не должны беспокоиться о своей безопасности — все вопросы по управлению зданием и его эксплуатации в таких объектах берут на себя профессиональная управляющая компания и сервисная служба. У здания класса В (новое строительство или реконструкция) фасад и зоны общего пользования отделаны менее дорогими материалами, инженерная начинка не претендует на звание ультрасовременной, на квартиру полагается меньшее количество киловатт и всего одно или два машино-места на парковке, которая не всегда бывает подземной.

Вопросы вызова такси или подключения к кабельному телевидению жильцам зачастую приходится решать своими силами, однако оптико-волоконная связь и линии МГТС в доме должны существовать. Один из серьезных недостатков классификаций, подобных той, что была разобрана нами, заключается в следующем: в них нет места многим зданиям старой постройки. Например, неясно, можно ли отнести к элитной недвижимости исторические особняки, а в категорию бизнес-класса включить престижные сталинские высотки.

Часто в доме, построенном в центре города, нельзя устроить подземный паркинг или соблюсти все требования к технической, инженерной оснащенности из-за проблем с коммуникациями, которые не справляются с такой нагрузкой.

Поэтому некоторые эксперты предлагают исходить прежде всего из месторасположения дома (другими словами, чем ближе к Кремлю — тем элитнее недвижимость). Еще один вариант — ориентироваться на стоимость квадратного метра или квартир в доме. При всей разности этих подходов у них есть общее — высокая степень приближенности к оценке объекта и отсутствие здесь комплексного подхода.

В сегменте принято выделять объекты эконом- и бизнес-классов (иногда внутри них вычленяют категорию «улучшенный класс», или «класс плюс»), а также элитные дома.

Встречается классификация объектов на основании цены (дорогие и дешевые) или по архитектурному проекту (типовые и эксклюзивные поселки).

По словам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании «Терра-недвижимость», основными факторами, влияющими на стоимость коттеджа, являются состояние рынка, баланс спроса и предложения, число продавцов, месторасположение (удаленность от МКАД и направление), площадь участка и домовладения, видовые характеристики (наличие леса, водоема — в непосредственной близости), соседство (тип и качество застройки близлежащих территорий), наличие всех необходимых коммуникаций и технических условий на них, инфраструктуры, полнота и достоверность документов на объект и наличие или отсутствие обременений.

Разумеется, такие негативные факторы, как близость кладбища, линий электропередач, промзон, свалок или перспектива масштабного строительства на близлежащих территориях таких объектов коммерческой недвижимости, как промышленные или логистические центры, в значительной степени влияют на отнесение коттеджного поселка к той или иной категории. Офисные помещенияДо недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (в этом случае добавляли D). Объекты класса А — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером, который имеет отличную репутацию и определенный опыт работы в данной области.

Помещения в них отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки, само здание оснащено новейшими инженерными системами, а решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания. Разумеется, для удобства арендаторов создана развитая инфраструктура, а подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного Машино-места на 60 кв.

м арендуемых площадей. Для класса В значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

Класс С объединяет офисы, построенные с другой целью, — здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и прочие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов.

Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

Если наряду с С выделяется еще и класс D, то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта, в определенном состоянии общественных зон. К классу D иногда относят все подвалы. В конце прошлого года ведущие консалтинговые компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости.

При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса — А, В, В+.

Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик.

Например, для класса А императивным является соответствие объекта следующим требованиям: наличие центральной системы управления зданием, возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока, современных систем пожарной безопасности, высококачественных скоростных лифтов от ведущих мировых производителей, двух независимых источников электроснабжения с автоматическим переключением или дизельного генератора, современных систем безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, систему электронных пропусков, круглосуточную охрану здания).

Кроме того, высота потолков должна быть не менее 2,7–2,8 м, планировка этажа — являться открытой, эффективной, шаг колонн — составлять не менее шести метров. Сюда надо добавить возможность установки полноценного фальшпола, наличие качественной и презентабельной отделки помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие производства, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее), удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность (не более 10–15 минут ходьбы от ближайшей станции метро или наличие шаттла от метро до здания), существование подземной парковки или крытой многоуровневой наземной парковки с внутренним переходом к дому.

Другие признаки офисов класса А — наличие профессиональной управляющей компании, ведущей не менее пяти офисных зданий сопоставимого уровня или обладающей достаточным опытом работы, а также не менее двух независимых провайдеров телекоммуникационных услуг. И наконец, нельзя отнести офис к названному классу, если в нем нет развитой инфраструктуры — пунктов питания, соответствующих размерам здания и числу работающих в нем сотрудников, а также не менее двух других объектов, оказывающих те или иные услуги, например банкомата, газетного киоска, химчистки, магазинов и т.

п. Факультативные критерии отнесения помещения к классу А, в частности, таковы: не более чем 30-секундный максимальный период ожидания лифта, не более чем 18–20-метровая глубина этажа от окна до окна, рациональное расположение окон, обеспеченность парковочными местами в зависимости от месторасположения (внутри Садового кольца — не менее одного места на 100 кв.

м арендуемой площади, между Садовым кольцом и ТТК — не менее одного места на 80 кв. м, между ТТК и десятым километром до МКАД — не менее одного места на 60 кв.

м, далее — не менее одного места на 30–40 кв. м), прозрачная структура собственности и принадлежность объекта одному владельцу (здание не должно быть распродано отдельными этажами или блоками), эффективно организованная зона ресепшена.

Здания класса В+ должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории В будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров. Производственно-складские помещения Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов, которые разработаны компаниями Knight Frank и Swiss Realty Group.

Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам — А, В, С, D, причем в категориях А и В есть два подкласса (А и А+, В и В+).

В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят следующим образом: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D.

Обе системы, по сути, базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь по набору характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу. В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания.

Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товара, высокая скорость оборота и наличие гарантий сохранности грузов. Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий.

К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий А+ и А1, за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

В класс В включены объекты, возведенные в доперестроечный период и поэтому не полностью соответствующие требованиям современной логистики.

К классу С относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады. Качество таких площадей зависит от того, насколько хорошо удалось их реконструировать и оснастить, хотя, разумеется, в данном случае даже при отличном ремонте далеко не все технические требования могут быть соблюдены. Класс D — это здания и сооружения, которые в принципе не созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки.

Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию. Они более или менее хороши лишь для содержания в них низкооборачиваемых грузов, не нуждающихся в особых условиях хранения (сырье для промышленного производства, горюче-смазочные материалы, металлические, резиновые, пластиковые изделия и т. п.). Кудинов Станислав, НИЦ Самые популярные объекты в базе IRN.RU Всего в базе IRN.RU:

Классификация офисной недвижимости

X | закрыть Рубрика: На сегодняшний день компании начали относиться более внимательно к тому, в каких зданиях сидят их сотрудники, и сколько обходится оплата за эти офисы.

Ведь никому не хочется платить больше за офис низкого качества.

По новой структуре современные офисные здания классифицируют на три класса, это А, В+,В-. Первую классификацию офисных зданий принял Московский исследовательский форум, когда московский рынок недвижимости находился на начальной стадии его становления, но уже была надобность в структуризации.

Совместно с развитием рынка развивалось качество офисных помещений, арендаторы начали выдвигать более требовательные условия и классификация, которую приняли раньше, уже не соответствовала новым условиям. К концу 2006 года вступила в силу абсолютно другая классификация офисных зданий, соответственно по которой требования которые предъявляли к офисам высокого качества стали еще жестче. Из-за чего большинство бизнес центров, которые считались А класса, стали считается на уровень ниже.

Все параметры которые считались необходимыми для того чтобы определить к какому классу относится данный объект были структурированы, и их объединили в шесть групп и произвели детализацию. Каждая группа получила свой набор обязательных критериев.

В новую классификацию были внесены новые параметры, такие, к примеру, структура собственности, кроем того, требование принадлежности здания офиса только одному собственнику.

Соответственно офисное здание, которое считается зданием А класса, не могло быть распродано частями или этажами разным компаниям.

Также была произведена доработка критерия, который был связанный с профессиональным управление данным зданием.

Новая классификация четко давала пояснение, какую управляющую компанию можно назвать профессиональной.

К офисам, которые имеют А класс, относят новые высококачественные построенные бизнес центры, которые являются наиболее престижными из практически всех существующих зданий.

Характеризуются такие офисы удобным подъездом для наземных видов транспорта. Управление данным здание осуществляет профессиональная компания, инженерные коммуникации сделаны в соответствии с международными стандартами, в отделке использовались высококачественные материалы, и в проекте данного здания воплотили оригинальные архитектурные решения.

В основном бизнес центры такого класса строят в Центральном административном округе, так как территории тут являются более престижными, а постройки самыми дорогими. Наибольшая часть бизнес центров А класса располагаются в ЦАО, а также имеют площадь до 19 тысяч квадратных метров. Самым востребованными средством телекоммуникации является наличие оптоволоконных коммуникаций.

Также широкое распространения получили требования наличия выделенной линии Интернет, и наличие возможности установить очень большое количество телефонных линий. На сегодняшний день также предъявляют особенные требования к оборудованию, отвечающему за жизненную деятельность данного объекта. Для формирования эффективной деловой среды определенного здания способствует качественная инфраструктура.

Обязательными опциями инфраструктуры на сегодняшний день являются центральная рецепция и банкомат.

Одним из основных критериев, которые применяются при классификации офисных зданий, является наличие управляющей специализированной компании. На помощь в решении многих проблем, которые связаны с эксплуатацией коммерческой недвижимости, приходят профессионалы, так как грамотное управление очень хорошо сказывается на финансовых показателях офиса и дает гарантии его успешности.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+