Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Доверительное управление жилым помещением

Доверительное управление жилым помещением

Доверительное управление жилым помещением

Когда и кому выгодно доверительное управление имуществом

Допустим, от бабушки вам досталась квартира в другом городе, например в Саранске. Вы хотите её сдавать. Но у вас нет времени туда ездить, искать жильцов, подписывать договор, контролировать оплату ЖКУ.

Вы можете поручить это доверительному управляющему за небольшую (или большую — как условитесь) плату.

Закон разрешает передавать имущество в доверительное управление и обязывает доверительного управляющего действовать в ваших интересах. Этот человек может совершать любые юридические и фактические действия от вашего имени, если вы не ограничите его полномочия в договоре. Особенность доверительного управления в том, что договор заключается не для разовых сделок с имуществом, а для управления им в течение длительного времени.

Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы Закон позволяет передавать в доверительное управление:

  • Другое имущество — какое именно, в законе не уточняется.
  • Ценные бумаги, в том числе те, права по которым зафиксированы в электронном реестре, а не на бумажном носителе.
  • Предприятия, имущественные комплексы и другие объекты .
  • Исключительные права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (бренд, название, товарный знак, товарная линейка и так далее).

Сейчас в России доверительное управление имуществом чаще применяется в сферах аренды коммерческой недвижимости и распоряжения ценными бумагами. Если отвечать буквально — чтобы облегчить себе жизнь.

Например, если вы не живёте в квартире, кто-то должен периодически проверять, всё ли там в порядке, нет ли протечек, целы ли окна и двери, не было ли кражи. Необходимо передавать показания счётчиков в управляющую компанию, оплачивать , смотреть, нет ли в почтовом ящике заказных писем от налоговой или ПФР.

Необходимо передавать показания счётчиков в управляющую компанию, оплачивать , смотреть, нет ли в почтовом ящике заказных писем от налоговой или ПФР.

Допустим, собственники других квартир решили устроить внеочередное собрание по поводу ремонта в подъездах, ограждения территории, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Ваш голос может стать решающим, а вы никому не оставили доверенности на голосование.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Румянцев отмечает, что доверительный управляющий займётся перечисленными вопросами, сможет оперативно решить проблемы и подготовить жильё к вашему возвращению — например, заказав услуги клининговой службы.

Ещё более ценным вклад управляющего будет, если вы недвижимость в аренду.

Особенно, если речь идёт о нескольких объектах. Специалист сможет быстро вселять новых арендаторов, когда старые съехали.

Он будет следить за содержанием жилья, внесением коммунальных платежей, соблюдением договорённостей. Договор доверительного управления имуществом выгодно заключать, если вы сами не очень хорошо понимаете, что делать с собственностью и как ей распоряжаться правильно.

Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы Это важно в сфере ценных бумаг: чтобы успешно инвестировать, нужны знания и опыт.

В России есть два наиболее популярных инструмента для начинающего инвестора:

  • Паевой фонд. Вы покупаете паи ПИФа, а специалисты на ваши средства уже приобретают акции и облигации, которые будут (или не будут — как повезёт) приносить прибыль. Затем можно погасить паи и получить за них деньги с учётом заработанного.
  • Индивидуальный инвестиционный счёт с доверительным управлением. Это брокерский счёт, с помощью которого можно вкладывать деньги в акции и облигации. Вам остаётся только выбрать инвестиционную стратегию. Дальше за вас будут действовать специалисты компании-брокера.

Возможна и передача ценных бумаг в доверительное управление напрямую. Но обычно управляющие компании берутся за это, когда речь идёт о весьма солидном капитале в несколько десятков миллионов. Ещё один важный плюс: если вы кому-то задолжаете, то переданное в управление имущество у вас не отберут.

Исключение — если вы или долги образовались именно в процессе доверительного управления. Только сотрудник коммерческой организации (но не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель.

Есть нюансы в зависимости от того, какое именно имущество вы передаёте в доверительное управление и зачем. Распоряжаться ценными бумагами, деньгами, предназначенными для совершения сделок с ценными бумагами, может только юрлицо с лицензией профессионального участника этого рынка. Лицензии не нужно, если доверительное управление предусматривает только права, связанные с ценными бумагами, например право на участие в общем собрании акционеров.
Лицензии не нужно, если доверительное управление предусматривает только права, связанные с ценными бумагами, например право на участие в общем собрании акционеров.

Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы Имейте в виду: доверительный управляющий отвечает собственным , если совершил сделку с превышением полномочий или с нарушением ограничений. Он обязан возместить ваши убытки. Директор юридической службы «Единый Центр Защиты» Константин Бобров советует начать с проверки, есть ли предприниматель или компания в государственном реестре.

Если нет, то они не имеют права заключать договор.

Затем проанализируйте сайт управляющего, поищите отзывы о его работе. Проверьте на сайте системы «Правосудие», участвовала ли компания в судебных процессах и по какому поводу. При поиске специалистов для управления ценными бумагами уточните в реестре ЦБ, есть ли у компании лицензия на это.

Проверьте её рейтинг надёжности.

Наивысший показатель — А++ или ААА.

Обратите внимание: передача имущества в доверительное управление не страхует вас от всех проблем.

Например, управляющий заинтересован сдать квартиру как можно быстрее и пустит туда не самых аккуратных . Именно поэтому выбирать его надо тщательно.
По закону в обязательно должно быть указано следующее:

  • Сколько и как вы заплатите доверительному управляющему.
  • Ваши данные как физического лица или учредителя компании.
  • Что именно вы передаёте в доверительное управление.
  • Срок действия договора — он не может превышать 5 лет.

Соглашение о передаче недвижимого имущества в доверительное управление обязательно регистрируется в Росреестре.

Иначе оно будет недействительным.

Помимо обязательных данных необходимо указать в договоре и другие важные для вас условия. Юрист Европейской Юридической Службы Юлия Кислякова советует оговорить, что доверительный управляющий не может делать без письменного согласия владельца имущества. Так квартиру нельзя будет, например, без вашего разрешения.

Так квартиру нельзя будет, например, без вашего разрешения. Если ни одна из сторон при истечении контракта не заявит о прекращении его действия, он автоматически будет продлён на тот же срок и на тех же условиях. Действие договора прекращается, если одна из сторон умирает или разоряется.

Кроме того, участники могут отказаться от контракта.

Об этом нужно уведомить вторую сторону за три месяца до расторжения договора, если не предусмотрен иной срок.

  • Доверительного управляющего надо выбирать внимательно, от этого зависит успех всего начинания.
  • За услуги придётся платить. Хоть это и очевидный факт, некоторых он неприятно удивляет.
  • Доверительное управление имуществом выгодно тем, кто не может или не хочет распоряжаться им самостоятельно.
  • Учтите, что при передаче в управление гарантировать доходность вам никто не может. А если могут, то это обманщики.
  • Чаще всего такой договор оформляют для операций с недвижимостью и ценными бумагами.

Доверительное управления недвижимостью

/ /

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени. Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам.

Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают.

В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени.

Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему.

Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  1. собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  2. у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  3. отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  1. надзор за сохранностью вверенного имущества;
  2. страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  3. поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  4. разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  5. оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  6. другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.
  7. оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  8. получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  9. подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;

Узнайте, как можно оформить .Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать . Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью.

Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК.

На основании этого соглашения:

  • Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  • Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон. Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости.

При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору.

Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности.

Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество).

Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации. Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора. Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Доверительное управление недвижимостью

Елена Ситникова, к.ю.н.,юрист АКГ «Интерэкспертиза» Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.

Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот.

Из-за этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они только получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждение доверительного управляющего.

В результате они только получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждение доверительного управляющего.

Необходимо отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по сравнению с доверительным управлением ценными бумагами. Это приводит к возникновению на практике множества вопросов.

Договор вступает в силу Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом. Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п.

1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества.

При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность.

Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п.

2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе.

Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной форме.

Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается.

Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют. Арендаторов следует информировать Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п.

2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п.

3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего. Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом.

Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве.

При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст.

651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды.

Единственной особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим. Где должна стоять отметка Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом доверительный управляющий должен указать, что является таковым. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве.

В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка «Д.У.». На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она должна проставляться.

Только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего?

Например, зачастую отметка «Д.У.» проставляется не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм.

Так, ряд организаций ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях на уплату арендной платы. Это не совсем верно. В соответствии с Положением Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд реквизитов.

В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем, следует обратить внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации.

Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.

Как не обидеть управляющего Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п.

3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения.

Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис.

Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже. Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления.

Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом.

Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения.

Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление. Совет: не торопитесь с передачей Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия» Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей недвижимого имущества в доверительное управление.

Он напрямую связан с минимизацией налогообложения.

Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре. При этом, как правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль.

Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса.

Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему. В том же подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим лицам.

Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается и передача имущества в доверительное управление.

Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог на прибыль все-таки придется.

Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества в доверительное управление. Проведя его безвозмездную передачу, необходимо выждать срок, не меньше одного года. Источник: Материал предоставлен журналом Рубрика: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

Как можно доверить управление квартирой

Довольно часто владельцы квартир, уезжая надолго, сдают своё жильё в аренду. Многие из них вынуждены возвращаться, как только возникают проблемы с жильцами или с квартирой, тратя на это немалые деньги. Однако сейчас на рынке недвижимости набирает обороты такой вид обременения, как доверительное управление квартирой.

Заключив договор доверительного управления квартирой вам уже не придётся тратить время и деньги на решение проблем, связанных с арендой.Содержание статьи Доверительному управлению, как обременению, посвящена 53 глава Гражданского кодекса. Если квартира с обременением, что это может означать?

Касаемо доверительного управления, это означает, что собственник квартиры (по закону – «учредитель управления») передаёт свои права арендатора другому лицу («доверительному управляющему»).Такой вид деятельности не лицензируется, поэтому доверить квартиру вы можете любому лицу, например, адвокату или риелтору, может быть агентству недвижимости, при этом это лицо должно быть зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация.Управляется квартира на условиях, оговоренных учредителем и управляющим, которые заключают договор доверительного управления.

Рекомендуем прочесть:  Надо ли составлять сзв стаж

Такой договор регистрируется в Кадастровой палате.По договору управляющий заключает договоры аренды от своего имени, но в интересах учредителя.

Сам себе учредитель сдать эту квартиру не может, такой запрет содержится в 1015 статье Гражданского кодекса.Договор доверительного управления квартирой, образец которого вы можете скачать, обязательно составляется письменно.Во всех документах, подписываемых управляющим, например, в договоре аренды, после наименования управляющего нужно делать отметку «Д.У.», что означает, что квартира обременена доверительным управлением – этого требует закон.В договор обязательно включаются условия:

  1. срок действия (до пяти лет).
  2. размер и форма оплаты по договору (по России это 10-20 процентов от ежемесячной арендной платы, которая выплачивается тоже ежемесячно);
  3. описание квартиры (сюда включаются все данные о квартире, содержащиеся в свидетельстве о праве собственности);
  4. наименование и реквизиты сторон договора;

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий, договор не признаётся действительным, этого требует статья 1016 Гражданского кодекса.Доверительный управляющий может передать свои полномочия по управлению другому лицу, но отвечать он будет самостоятельно за действия доверенного лица. Говоря об ответственности управляющего, стоит заметить, что он возмещает убытки, нанесённые учредителю, в полном объёме, но только на условиях, значащихся в договоре.Срок договора управления не может превышать пяти лет, но, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, он будет считаться продлённым на тот же срок и на тех же условиях.Прекращается договор в случаях:

  1. если откажется по каким-то причинам, выплатив управляющему положенное вознаграждение.
  2. если владелец квартиры будет признан недееспособным, взят под опеку или умрёт;
  3. учредитель обанкротится;

Обычно в договор включаются такие обязанности управляющего:

  1. получение арендной платы;
  2. составление и заключение договора найма или аренды;
  3. проведение текущего ремонта квартиры или имущества, которое в ней находится, например, бытовой техники;
  4. поиск арендаторов;
  5. оплата налогов за вас и сдача декларации, если вы законопослушный гражданин.
  6. оплата коммунальных платежей или проверка их оплаты арендатором;
  7. передача квартиры и содержащегося в ней имущества по акту приёма-передачи с обязательной описью имущества и его состояния;
  8. страхование квартиры;
  9. оплата простоя квартиры;
  10. регулярная проверка исполнения условий договора аренды (посещение квартиры, опрос соседей);

В договоре нужно чётко прописать – какие именно требования вы предъявляете к арендаторам, уровень арендной платы, как часто нужно проверять жильцов.

Так же оговорите каким образом и в каком размере вам будет перечисляться арендная плата, размер вознаграждения за управление.Особое внимание уделите способу и размеру возмещения ущерба, если такое может случиться со стороны арендаторов.Закрепите в договоре условие, по которому управляющий будет отчитываться перед вами – периоды отчётов и способ их доставки вам (например – по электронной почте).Доверительное управление квартирой хоть и несёт определённые затраты с вашей стороны, но снимает с вас бремя решения всех неурядиц, возникающих с жильцами.К тому же, при таком управлении, вам не нужно будет тратиться на проезд, чтобы решать проблемы аренды.

  1. ТЕГИ

Эффективный заработок и профессиональное управление жилой недвижимостью

Main Real Estate Management более 5 лет оказывает полный цикл услуг по обслуживанию недвижимости в городе Москва и Московской области. Мы предоставляем собственникам сервис по управлению недвижимости на расстоянии, со своей стороны обеспечивая собственность наших заказчиков всем необходимым, профессионально выстраивая коммуникации и работу для достижения поставленной цели.

Основная цель компании – облегчить жизнь собственникам, упрощая процесс управления недвижимостью, повышать уровень доходов и улучшать индустрию гостеприимства через качество сервиса и заботу. Для достижения лучших результатов мы всегда прислушиваемся к нашим заказчикам и их жильцам, постоянно модернизируем и улучшаем работу штата и компании в целом.6Лет на рынке20Чел.

в штате234Объекта в аренде15Дней средний срок поиска жильцов98%Лояльных клиентов Доверительное управление – это сервис, который позволяет собственнику передать на основании договорных отношений свою недвижимость во временное управление.

Управляющая компания со своей стороны обязана сдать в аренду недвижимость, а также в интересах собственника решать все организационные и технические моменты касающиеся проживания и эксплуатации. Этот механизм управления позволяет собственнику получать стабильную прибыль с объекта, практически не тратя на него времени и сил, принимая решения по тем или иным вопросам удаленно.

1. Подготовка квартиры к аренде Клининговые услуги и профессиональная фотосъемка 2. Реклама жилой недвижимости Продвигаем объект на всех площадках агрегаторах и сами принимаем звонки 24/73. Показы и сдача объекта Организуем просмотры и проводим переговоры.

Заключаем сделку4. Управляем недвижимостью Производим комплексные работы в рамках доверительного управленияЖивите, работайте и отдыхайте в любом уголке мира. Ваша квартира будет под присмотром команды профессионалов.Главное преимущество — экономия вашего времени. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется.

Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.Ресурсы нашей команды позволяют решить любые задачи: от уборки и переезда, до покупки предметов интерьера и проведения ремонтных работ.Страхование недвижимости: Организуем процесс страхования недвижимости в кратчайшие сроки.Фотосъемка объекта: Производим профессиональную фото и видеосъемку жилого помещения.Поиск арендаторов: Размещаем объект на популярных площадках, заселяем только проверенных арендаторов.Показы объекта: Обрабатываем заявки от потенциальных арендаторов, организуем показ объекта.Подписание договора аренды: Предоставляем правильный договор аренды, организуем процесс подписания.Оплата коммунальных услуг: Контролируем арендатора по своевременной оплате коммунальных услуг.Контроль арендной платы: Заблаговременно информируем арендатора об оплате аренды, контролируем платежи.Отчет заказчику: Менеджер ежемесячно предоставляет отчет заказчику о проделанной работе.Перевод денежных средств: Производим перевод денежных средств на банковские реквизиты любых стран.Оплата налогов: Организуем процесс оплаты ежегодных налоговых сборов и сдачи документов в ФНС.Ремонтные работы: В кратчайшие сроки проведем ремонтные работы любой сложности.Показание счетчиков: Контролируем ежемесячную передачу показаний счетчиков в управляющую компанию.Клининговые услуги: В кратчайшие сроки проведем уборку объекта любой сложности.Покупка мебели: Организуем процесс покупки и доставки, мебели и предметов интерьера.Для управления Вашей недвижимостью потребуется следующий пакет документов:Перед подписанием документов мы рекомендуем внимательно посмотреть договора, если в процессе ознакомления возникли вопросы мы готовы проконсультировать Вас!ОтправитьВид недвижимостиКвартираКоттеджТаунхаусДомЗаполнив форму, Вы получите в течении 30 минут предложение со сроками поиска жильцов и арендной стоимостью Вашей недвижимости!Заполняя данную форму и отправляя запрос на расчет, Вы соглашаетесь с .Узнайте, какой доход Вам может приносить Ваша жилая недвижимость:КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ Телефон: Адрес: График работы: Ежедневно c 09:00 до 20:00 ОтправитьЗаполните, пожалуйста, форму обратной связи для консультации по вашему вопросу.

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

cookelma/DepositphotosТакие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду.

Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз.

А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании.

Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир.

Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно.

Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т.

д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче.

Из минусов:

  1. оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.
  2. риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  3. эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление.

Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания.

Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника.

Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего.

Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию.

Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно.

Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

2 thoughts on “Доверительное управление жилым помещением

  1. Для вселения членов семьи вообще не требуется согласие наймодателя, это ВС РФ еще давно решил. О чем тогда иск и при чем тут учетная норма? Или Иванова таки не член семьи? Тогда и без учетной нормы наймодатель может отказаться ее вселять.

Comments are closed.

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+