Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - 214 закон о долевом строительстве новый 2021

214 закон о долевом строительстве новый 2021

ДДУ в 2021ом, что осталось?

11 ноября 2021Рынок долевого строительства претерпевает колоссальные изменения. Виной тому – существенное вмешательство государства как основного регулятора данной сферы. Ведь изменения в госзащите дольщиков (об основных аспектах защиты мы писали ) повлекли за собой качественные и количественные изменения числа девелоперов.Вмешательство государства обусловлено излишне частыми банкротствами застройщиков.

Например, к середине лета свыше 200 московских девелоперов стояло на грани банкротства. И эти компании заключили ДДУ, по которым должны были сдать порядка 136 000 квартир.Государство с 1 июля 2021 года перевело долевое строительство на новые правила.

Самое важное изменение в законе – финансирование строительства.

Теперь девелопер работает не с деньгами дольщиков, а с кредитами. А деньги в счет оплаты ДДУ (договор долевого участия) хранятся на эскроу-счетах.

И застройщик сможет получить к ним доступ только после сдачи «квадратных метров» жилья в эксплуатацию.Но государством же была предусмотрена важная оговорка: «новые правила» применимы только для объектов, которые возводятся по разрешениям на строительство, выданным после 01.07.2018. Следовательно, все разрешения, полученные до этой даты, автоматически попадают под действие старого варианта законодательства.

Несомненно, более лояльного к застройщикам.И девелоперы спешили оформлять разрешения именно до 1 июля 18 года.

То есть выданных разрешений хватит как минимум на 5-6 лет активного строительства. Ведь по тем разрешениям можно построить порядка 51 млн.

кв.м. жилья.Следовательно, «новые правила» заработают еще не скоро. И, вероятней всего, большинство современных дольщиков будет нервничать вплоть до того момента, когда их дом окажется сдан в эксплуатацию.

Вот только тенденции пока отнюдь не радужны.За 2018 год девелоперы не смогли сдать 3,6 млн. кв.м.жилья. То есть, по сути, практически половину того, что закладывалось в планах.

С учетом возводимых 8 млн. кв.м. новостроек вместе с соцобъектами, квартир оказалось исчезающее мало.Эти 3,6 млн.

кв.м. приходятся на 111 компаний-девелоперов, которые уже признаны банкротами. То есть они вообще не будут достраивать объекты по заключенным договорам.

Возможно, кто-то другой и возьмется. Вот только 60% объектов (2 160 000 кв.м. жилья) должны были быть сданы к 2021 году.Это значит, что готовность составляет всего 30% и меньше.

Вряд ли найдется инвестор, который заинтересуется недостроем. И бремя достраивания будет переложено либо на дольщиков (если они решатся на создание ЖСК), либо на государство.Сколько займет строительство этих объектов?

Не год и не два. Возможно 5-10 лет. И все это время дольщики будут жить в постоянном напряжении, что больно ударит и по кошельку, и по здоровью.Что же делать дольщику, который заключил ДДУ с компанией, признанной банкротом? Придется принимать принципиальное решение, «или-или»:

  1. смиренно ждать (надеяться и верить), когда дом будет передан другому девелоперу и окажется наконец-то сдан;
  2. попытаться выйти из договора и вернуть свои деньги.

Но на этом печальные итоги еще не заканчиваются.

Под угрозой – еще 198 девелоперов, которые не успевают сдать 861 объект суммарной площадью 7,8 млн. кв.м. И, возможно, не успеют: из-за финансовых проблем им не на что вести строительство, никак не перекредитоваться, а кредиторы уже вознамерились инициировать процедуру банкротства.Дольщики, застройщики которых еще только «планируют обанкротиться», могут попытаться выйти из договора, не дожидаясь инициации банкротства.

О том, что делать в ситуации с застройщиком-банкротом (потенциальным банкротом) можно узнать из статьи.Все это ведет к тому, что суммарный объем долгостроев превысит 20 млн. кв.м. жилья. При средней площади квартиры в 56 кв.м. это более 357 000 отдельных квартир!Дальше будет только хуже.

По мнению экспертов, а также представителей банковской сферы, рынок долевого строительства претерпит колоссальные изменения.

Из-за сверхвысоких требований закона к концу 2021 года рынок покинет порядка 30% небольших компаний-застройщиков.К этой цифре можно прибавить девелоперов, которые строят дешевые объекты в невостребованных районах, или в местах с неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Они банально не смогут быстро «отбить» кредитные деньги.

Да и не факт, что кредитные организации (банки) согласятся кредитовать подобное строительство.Что в итоге?

По разным оценкам, стоимость «первички» подрастет на 30%, т.е. почти на треть. А все потому, что теперь нельзя купить квартиру на стадии «котлована», т.е. инвестировать свои деньги в строительство. Девелоперу же придется брать кредит, причем под ощутимо высокий для бизнеса процент. Эксперты отмечают, что банки готовы кредитовать строительство домов под 13% и более.

Эксперты отмечают, что банки готовы кредитовать строительство домов под 13% и более.

Естественно, это кредитное бремя застройщики будут делить с клиентами. А многие уверены, что все «перерасходы» лягут как раз на покупателей квартир. Девелопер вряд ли откажется от маржи.Еще один момент: исчезновение небольших и средних компаний.

Все, что они смогут сделать – завершить текущие проекты (и то, если «захотят»).

И, как известно, сокращение предложения влечет за собой рост стоимости.

Так что к указанным выше 30% можно прибавить еще сколько-то.Получается, что рынок долевого участия в строительстве практически прекращен. По крайней мере, в том виде, в котором он существовал до 2018 года.

С учетом того, что более 80% жилья в новостройках продается именно по ДДУ, рынок недвижимости серьезно изменится.Повышение цен на «первичку» потянет за собой удорожание квартир на вторичном рынке. И средне- и малообеспеченному гражданину России придется довольствоваться либо квартирами меньшей площади, либо покупать участок и строить дом за городом, либо делить жилплощадь с родственниками.Также не стоит забывать о рынке ипотечного кредитования: чем дороже будут стоить квартиры, тем меньше людей будет брать ипотеку.

От этого пострадает и банковский сектор.Несмотря на отнюдь не радужные перспективы, реальные последствия «отмены» долевого строительства стоит ждать не менее чем через 1-2 года. Именно к этому сроку будут достроены (или не достроены) текущие объекты, а полученные до 2018 года разрешения на строительства окажутся исчерпаны.

Именно к этому сроку будут достроены (или не достроены) текущие объекты, а полученные до 2018 года разрешения на строительства окажутся исчерпаны.

Мы же будем следить за ситуацией. Рынок долевого строительства претерпевает колоссальные изменения.

Виной тому – существенное вмешательство государства как основного регулятора данной сферы. Ведь изменения в госзащите дольщиков (об основных аспектах защиты мы писали ) повлекли за собой качественные и количественные изменения числа девелоперов.Вмешательство государства обусловлено излишне частыми банкротствами застройщиков. Например, к середине лета свыше 200 московских девелоперов стояло на грани банкротства.

И эти компании заключили ДДУ, по которым должны были сдать порядка 136 000 квартир.Государство с 1 июля 2021 года перевело долевое строительство на новые правила.

Самое важное изменение в законе – финансирование строительства. Теперь девелопер работает не с деньгами дольщиков, а с кредитами.

А деньги в счет оплаты ДДУ (договор долевого участия) хранятся на эскроу-счетах.

И застройщик сможет получить к ним доступ только после сдачи «квадратных метров» жилья в эксплуатацию.Но государством же была предусмотрена важная оговорка: «новые правила» применимы только для объектов, которые возводятся по разрешениям на строительство, выданным после 01.07.2018.

Следовательно, все разрешения, полученные до этой даты, автоматически попадают под действие старого варианта законодательства. Несомненно, более лояльного к застройщикам.И девелоперы спешили оформлять разрешения именно до 1 июля 18 года.

То есть выданных разрешений хватит как минимум на 5-6 лет активного строительства. Ведь по тем разрешениям можно построить порядка 51 млн.

кв.м. жилья.Следовательно, «новые правила» заработают еще не скоро.

И, вероятней всего, большинство современных дольщиков будет нервничать вплоть до того момента, когда их дом окажется сдан в эксплуатацию. Вот только тенденции пока отнюдь не радужны.За 2018 год девелоперы не смогли сдать 3,6 млн. кв.м.жилья. То есть, по сути, практически половину того, что закладывалось в планах.
кв.м.жилья. То есть, по сути, практически половину того, что закладывалось в планах.

С учетом возводимых 8 млн. кв.м. новостроек вместе с соцобъектами, квартир оказалось исчезающее мало.Эти 3,6 млн.

кв.м. приходятся на 111 компаний-девелоперов, которые уже признаны банкротами.

То есть они вообще не будут достраивать объекты по заключенным договорам. Возможно, кто-то другой и возьмется. Вот только 60% объектов (2 160 000 кв.м.

жилья) должны были быть сданы к 2021 году.Это значит, что готовность составляет всего 30% и меньше. Вряд ли найдется инвестор, который заинтересуется недостроем. И бремя достраивания будет переложено либо на дольщиков (если они решатся на создание ЖСК), либо на государство.Сколько займет строительство этих объектов?

Не год и не два. Возможно 5-10 лет. И все это время дольщики будут жить в постоянном напряжении, что больно ударит и по кошельку, и по здоровью.Что же делать дольщику, который заключил ДДУ с компанией, признанной банкротом? Придется принимать принципиальное решение, «или-или»:

  1. смиренно ждать (надеяться и верить), когда дом будет передан другому девелоперу и окажется наконец-то сдан;
  2. попытаться выйти из договора и вернуть свои деньги.

Но на этом печальные итоги еще не заканчиваются.

Под угрозой – еще 198 девелоперов, которые не успевают сдать 861 объект суммарной площадью 7,8 млн.

кв.м. И, возможно, не успеют: из-за финансовых проблем им не на что вести строительство, никак не перекредитоваться, а кредиторы уже вознамерились инициировать процедуру банкротства.Дольщики, застройщики которых еще только «планируют обанкротиться», могут попытаться выйти из договора, не дожидаясь инициации банкротства. О том, что делать в ситуации с застройщиком-банкротом (потенциальным банкротом) можно узнать из статьи.Все это ведет к тому, что суммарный объем долгостроев превысит 20 млн.

кв.м. жилья. При средней площади квартиры в 56 кв.м.

это более 357 000 отдельных квартир!Дальше будет только хуже. По мнению экспертов, а также представителей банковской сферы, рынок долевого строительства претерпит колоссальные изменения.

Из-за сверхвысоких требований закона к концу 2021 года рынок покинет порядка 30% небольших компаний-застройщиков.К этой цифре можно прибавить девелоперов, которые строят дешевые объекты в невостребованных районах, или в местах с неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Они банально не смогут быстро «отбить» кредитные деньги. Да и не факт, что кредитные организации (банки) согласятся кредитовать подобное строительство.Что в итоге?

По разным оценкам, стоимость «первички» подрастет на 30%, т.е.

почти на треть. А все потому, что теперь нельзя купить квартиру на стадии «котлована», т.е. инвестировать свои деньги в строительство.

Девелоперу же придется брать кредит, причем под ощутимо высокий для бизнеса процент. Эксперты отмечают, что банки готовы кредитовать строительство домов под 13% и более.

Естественно, это кредитное бремя застройщики будут делить с клиентами. А многие уверены, что все «перерасходы» лягут как раз на покупателей квартир.

Девелопер вряд ли откажется от маржи.Еще один момент: исчезновение небольших и средних компаний.

Все, что они смогут сделать – завершить текущие проекты (и то, если «захотят»). И, как известно, сокращение предложения влечет за собой рост стоимости.

Так что к указанным выше 30% можно прибавить еще сколько-то.Получается, что рынок долевого участия в строительстве практически прекращен.

По крайней мере, в том виде, в котором он существовал до 2018 года. С учетом того, что более 80% жилья в новостройках продается именно по ДДУ, рынок недвижимости серьезно изменится.Повышение цен на «первичку» потянет за собой удорожание квартир на вторичном рынке. И средне- и малообеспеченному гражданину России придется довольствоваться либо квартирами меньшей площади, либо покупать участок и строить дом за городом, либо делить жилплощадь с родственниками.Также не стоит забывать о рынке ипотечного кредитования: чем дороже будут стоить квартиры, тем меньше людей будет брать ипотеку.

От этого пострадает и банковский сектор.Несмотря на отнюдь не радужные перспективы, реальные последствия «отмены» долевого строительства стоит ждать не менее чем через 1-2 года. Именно к этому сроку будут достроены (или не достроены) текущие объекты, а полученные до 2018 года разрешения на строительства окажутся исчерпаны. Мы же будем следить за ситуацией.

214 ФЗ, новая редакция 2021 закона «О долевом строительстве»: изменения и поправки, когда отменят

» Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.Александр Марущенко Старший юристПоследняя действующая редакция (на момент написания данного материала) датируется 03 августа 2021.

На нашем сайте вы можете перейти на актуальную версию ФЗ 214 по ссылке.В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

  1. Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
  1. Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды).

    Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

  1. Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
  1. Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге.

    Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2021 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

  1. оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
  2. финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
  3. оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
  4. оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
  5. возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
  6. погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
  7. выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика. Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.
  8. платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
  9. платежи за подготовку градостроительной документации
  10. строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
  11. оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
  12. оплата в компенсационный фонд
  13. уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
  14. размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2021.

Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика.Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома.Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому.Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем.Внимание! Указанные выше ограничения в полной мере действуют для проектов, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2021 года.Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно.

Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

  1. предоставлять займы и ссуды;
  2. оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).
  3. обеспечивать обязательства третьих лиц;
  4. оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
  5. совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
  6. приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2021 года, осуществляет уполномоченный банк. Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция.

Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия.

В частности, это:

  1. Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
  1. Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
  1. Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
  2. В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.

Важно!

Следует иметь ввиду, что:

  1. Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
  2. Каждый случай уникален и индивидуален.

Это важно знать: Договор хранения недвижимого имуществаЧтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  1. Обратиться за консультацией через форму.
  2. Позвонить:
  3. Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.

Поправок в 2021 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке домаКомпенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участияУсловия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения.

Об этом – в отдельном разделеТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусыДа, все верно. Новые требования к застройщикам с 2021 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов.

Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади.

Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  1. Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.
  2. Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч.

Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули.

Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгострояхПокупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика.

Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера.

От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  1. У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  2. Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  3. Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2021 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

  1. Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
  1. После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
  1. Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком.

Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.Александр Марущенко Старший юристСовет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры.

Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент.
Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент.

А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора.

Знайте об этом.Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2021 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года:

  1. при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
  2. Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее: за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
  3. если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.

Александр Марущенко Старший юристВсе свои письменные требования посылайте застройщику именно ценным письмом, в котором описью укажите наличие в письме всех своих документов, а не заказным письмом, в котором такая опись отсутствует. При этом, сам закон ошибочно указывает в части 4 статьи 9 какое – то «заказное письмо с описью вложения».

Достаточно посетить сайт «Почты России», раздел «Виды отправлений» (https://www.pochta.ru/support/post-rules/sending-types), чтобы увидеть что такого вида почтовых отправлений не существует. Также необходимо всегда брать себе второй экземпляр документа, в противном случае доказать в суде сам факт составления документа будет невозможно. Недобросовестный застройщик будет отрицать сам факт составления, наличия такого документа.Необходимо быть готовым и к тому, что застройщик объявит все Ваши претензии к качеству строительства несущественными, и поэтому не препятствующими приемке квартиры.

Важно правильно и полностью составить дефектную ведомость, и предъявить ее застройщику.

Лучше, конечно же, воспользоваться услугами специалистов-строителей

  1. Если застройщик увеличил размер объекта строительства более чем на 5 %, то можно расторгнуть договор о долевом строительстве. Эта новация введена для пресечения навязывания застройщиком ненужной потребителю площади.
  2. Выплачивать стоимость квартиры дольщик обязан только после государственной регистрации этой квартиры, то есть после ее принятия по качеству государственным органом. Но это не касается случая, когда оплата производится с помощью специальных счетов «эксроу».
  3. Объект долевого строительства должен содержать исчерпывающую информацию еще на стадии проектной документации – все детали будущей квартиры должны быть известны дольщику заранее. Информация должна включать: план квартиры, расположение в графической форме всех комнат, расположение всех комнат и вспомогательных помещений на этаже, материал стен и межэтажных перекрытий, сейсмостойкость здания, этаж, количество и площадь всех комнат, и т.д.;
  4. К АПП обязательно должна быть приложена инструкция по правильной эксплуатации объекта строительства – это связано с тем, что в течение гарантийного срока дольщик имеет право предъявить претензии по качеству по дефектам, которые не могли быть выявлены при подписании АПП, но вскрылись уже во время гарантийного срока использования квартиры. Закон устанавливает гарантийный срок в 5 лет для самой квартиры и 3 годы для оборудования, входящего в состав объекта строительства;
  5. Статья 7 закона точно определяет размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, в соответствии с законом «О защите прав потребителей» это 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки;

В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю).Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект.Договор должен содержать следующие существенные условия:

  1. гарантийный срок на объект;
  2. сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
  3. указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
  4. назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
  5. цена договора, срок и порядок ее уплаты;
  6. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
  7. срок передачи объекта застройщиком участнику;

В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений. Особенностью ДДУ является то, что приобретаемые участником объекты: жилое помещение и доля в прилежащей инфраструктуре могут использоваться им только для личного, домашнего, семейного потребления. Если участник планирует после оформления прав на объект использовать его для извлечения дохода: сдача в наем, в аренду, перепродажа, то такие отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом.

Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

  1. вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться: с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
  2. с правом застройщика на земельный участок,
  3. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
  4. с проектной декларацией,
  5. и со всеми изменениями этих документов за все время.
  6. деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
  7. с заключением экспертизы по проектной документации,
  8. у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
  9. застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
  10. с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

  1. иметь наказание в виде административной дисквалификации.
  2. иметь судимости за экономические преступления;
  3. иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;

Эти ограничения пресекают рецидивную преступность в сфере долевого строительства.

У всех на глазах прошло большое количество преступных эпизодов, когда одни и те же лица, много раз совершали аналогичные преступления в сфере экономики.► С 1 июля 2021 г.

застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта (расчетный счет застройщика). При этом на банки возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах.

С учетом количества платежных операций, которыми обычно сопровождается строительство долевых объектов, дополнительная нагрузка, которая ляжет как на застройщиков, так и на банки, в связи с введением нового порядка, представляется весьма существенной.Соответствующий законопроект члены Совета Федерации Андрей Кутепов, Сергей Рябухин и Олег Мельниченко внесли в Госдуму.Кроме того, застройщику необходимо иметь трехлетий опыт работы в этой сфере, положительную репутацию на рынке и 10 тыс. кв. м жилья, сданного в эксплуатацию.

Также застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, который будет контролировать каждый платеж.При этом на расчетном счете девелопера должно быть не менее 10% средств от проектной стоимости строительства объекта.Для решения проблемы большого количества обманутых дольщиков, отдавших свои последние сбережения в руки мошенников (и даже продавшие свои квартиры для покупки новых), созданы различные механизмы страхования интересов таких лиц.Одним из них являются счета «эксроу», введенные новыми статьями закона №№ 15.4 и 15.5 с 1 января этого года.Сам закон о долевом строительстве требует страхования ответственности застройщика за невыполнение своих обязанностей.Александр Марущенко Старший юристЕсли раньше дольщик или сразу вносил свои денежные средства на счет застройщика или делал платежи в течение всего срока строительства, и на эти средства застройщик и строил объект, то сейчас денежные средства дольщика аккумулируются на специальном банковском счете «эксроу».При прежнем порядке были две стороны в долевом строительстве: дольщик и застройщик, и первая сторона, обычно это граждане, физические лица, имела очень низкий уровень правовой защиты своих интересов.

Денежные средства дольщика могли пропасть вместе с мошенниками, владельцами строительных фирм – однодневок. Сейчас, при использовании счета «эксроу», участвуют три стороны: застройщик, дольщики и банк.

Денежные средства дольщиков попадают на счет банка, банк выдает целевой кредит застройщику, застройщик на эти деньги строит объект долевого строительства, после подписания АПП деньги со счета «эксроу» перечисляются банком застройщику.Благодаря этому аудит, проверка застройщика поручена банка, который по определению имеет и соответствующие штатные структуры, и компетенцию, квалификацию таких аудиторских отделов.Снижается риск мошенничества застройщика – юридически все денежные средства дольщиков находятся не у застройщика, а в банке.

Банк обязан жестко контролировать и ход строительства, и целевое использование своего кредита, и финансовое положение застройщика. Часть 1 ст. 15.4 закона гласит, что счета «эксроу» могут быть, но не обязаны, открыты банком при выдаче застройщику целевого кредита на долевое строительство.Срок нахождения (депонирования) денежных средств на счетах «эксроу» равен сроку передачи объекта, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон (часть 3 ст.

Часть 1 ст. 15.4 закона гласит, что счета «эксроу» могут быть, но не обязаны, открыты банком при выдаче застройщику целевого кредита на долевое строительство.Срок нахождения (депонирования) денежных средств на счетах «эксроу» равен сроку передачи объекта, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон (часть 3 ст. 15.4 закона). Это дает возможность дольщикам увеличить срок выплаты стоимости объекта.Сама схема банковских счетов «эксроу» заработает только с 1 июля 2017 года.Александр Марущенко Старший юристФирмы – однодневки исключены и новой частью 2.1 статьи 3 закона о долевом строительстве с требованием о величине уставного капитала застройщика от 2,5 млн. рублей (при площади строительства в 1500 квадратных метров) до 1,5 млрд.

рублей (при площади строительства в 500 тыс.

квадратных метров).Сам банк, работающий со счетами «эксроу», должен отвечать определенным требованиям:

  1. вероятность банкротства таких банков близка к нулю, и их список ежеквартально публикуется на сайте Центробанка.
  2. это наиболее крупные и устойчивые банки, в которых размещены средства федерального бюджета;

Застройщик, в свою очередь, при использовании счетов «эксроу» получает гарантию оплаты стоимости строительства и довольно низкий банковский процент.Дольщик, таким образом, защищен и от банкротства застройщика и от банкротства банка.Дополнительно, с 1 июля 2021 года должен начать работать единый реестр застройщиков, в котором будут представлены все сведения о строительных компаниях, соответствующих нормам закона. Новая редакция ФЗ 214 закрепляет обязанность сторон по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в гарантийный срок недостатками.

Это связано с большим количеством потенциальных исков дольщиков.Закон предоставляет право контролирующему органу направлять в МВД материалы, связанные с нарушением застройщиком требований для возбуждения уголовных дел (п. 11.1 ст. 23 закона).Требования к финансовому обеспечению застройщика смягчаются. Теперь они выглядят так:

  1. разрешено привлекать целевые кредиты на строительство и целевые займы от основного общества в размере не более 20% от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство и под процент, не превышающий действующую на дату заключения договора займа ключевую ставку ЦБ РФ, увеличенную на два процентных пункта;
  2. размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации;
  3. на дату направления проектной декларации на банковском счете застройщика должны находиться денежные средства в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства, либо должен иметься кредитный договор с уполномоченным банком на предоставление целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;

Уточняется, что ограничение размера обязательств застройщика, не связанных со строительством по ДДУ, не распространяется на обязательства застройщика по устранению недостатков в ранее сданных объектах.Вносятся изменения в условие об отсутствии у застройщика задолженности по налоговым и иным платежам в бюджет.

Размер требований не должен достигать величины, достаточной для возбуждения производства по делу о банкротстве (300 000 рублей), а также учитывать сроки на обжалование соответствующих сумм недоимки и задолженностей.Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:

  1. Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде: страхования ответственности застройщика,
  2. полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
  3. специальных банковских счетов «эксроу»,
  • К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
  • К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.
  • Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере.Вносятся изменения в отношения застройщика с уполномоченными банками.

    Застройщик сможет расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком. В этом случае застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести на них все суммы денежных средств. Информацию об этом застройщик обязан разместить в системе ЕИСЖС не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета.Законодатель обязывает застройщика иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.Незначительно ограничивается банковский контроль в отношении платежей застройщика.Из-под контроля выведены:

    1. платежи, связанные с государственной регистрацией ДДУ;
    2. уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет и внебюджетные фонды, в том числе административных штрафов;
    3. взносы в компенсационный фонд.

    Одновременно банки наделяются правом приостанавливать проведение операций для дополнительной проверки представленных документов на срок до 3 рабочих дней, а по результатам такой проверки – и отказать в проведении операции по расчетному счету.Основанием для отказа может стать:

    1. превышение установленного ограничения размера платежа по ряду расходов;
    2. превышение размера авансового платежа.
    3. несоответствие назначения платежа содержанию представленных застройщиком документов и (или) требованиям ч.

      1 ст. 18 214-ФЗ;

    Об отказе в проведении операции банк незамедлительно уведомляет уполномоченный орган исполнительной власти по контролю (надзору) в области долевого строительства и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.214-ФЗ несовершенен, хотя его и дорабатывают наши законотворцы.

    Так, застройщик может воспользоваться пробелами и внести в ДДУ невыгодные для вас положения. Например, не все застройщики спешат исправлять дефекты и выплачивать неустойки по дду согласно договорам. И это могут прописать в договоре!

    Закон на вашей стороне, но если договор подписан, то для вас это суд, деньги, силы и время. Поэтому лучше не подписывать документы, особенно такие важные, без проверки юриста, который в этом хорошо разбирается.

    Вы можете потратить 15 000 руб., но будете точно спокойно спать и знать, что все документы в порядке, а застройщик надежен.

    Мы можем проверить вашего застройщика.Если после проверки вы не согласны с любым из пунктов, то вправе потребовать от застройщика изменения договора.

    Правда оговоримся сразу, что застройщик может и не пойти на уступки и попросту заключить договор с другими дольщиками.

    Но кто от этого выиграет, неизвестно.( 1 оценка, среднее 5 из 5 )Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

    Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (214-ФЗ) 2021, 2021

    Выбрать редакцию Текущая 27.06.2019 25.12.2018 30.09.2018 30.07.2018 01.07.2018 11.01.2018 30.07.2017 01.07.2017 01.01.2017 04.07.2016 12.05.2016 01.10.2015 25.07.2015 01.03.2015 22.07.2014 02.01.2014 01.01.2014 24.07.2013 31.12.2012 12.07.2012 01.04.2012 01.12.2011 21.06.2010 22.07.2009 01.01.2009 01.01.2007 29.10.2006 20.07.2006 01.04.2005

    1. редакция от 28.06.2020
    2. вступил в силу 01.04.2005
    3. проверено сегодня

    О долевом строительстве (214-ФЗ) в последней действующей редакции от 28 июня 2021 года. в текущей редакции по сравнению с предыдущей Новые не вступившие в силу редакции закона отсутствуют.

    Сравнить редакции закона Вы можете сравнить редакции данного закона, выбрав даты вступления редакций в силу и нажать на кнопку «Сравнить».

    Все последние изменения и дополнения откроются перед Вами как на ладони. Редакция закона от 28.06.2021 Редакция закона от 27.06.2019 Редакция закона от 25.12.2018 Редакция закона от 30.09.2018 Редакция закона от 30.07.2018 Редакция закона от 01.07.2018 Редакция закона от 11.01.2018 Редакция закона от 30.07.2017 Редакция закона от 01.07.2017 Редакция закона от 01.01.2017 Редакция закона от 04.07.2016 Редакция закона от 12.05.2016 Редакция закона от 01.10.2015 Редакция закона от 25.07.2015 Редакция закона от 01.03.2015 Редакция закона от 22.07.2014 Редакция закона от 02.01.2014 Редакция закона от 01.01.2014 Редакция закона от 24.07.2013 Редакция закона от 31.12.2012 Редакция закона от 12.07.2012 Редакция закона от 01.04.2012 Редакция закона от 01.12.2011 Редакция закона от 21.06.2010 Редакция закона от 22.07.2009 Редакция закона от 01.01.2009 Редакция закона от 01.01.2007 Редакция закона от 29.10.2006 Редакция закона от 20.07.2006 Редакция закона от 01.04.2005 Редакция закона от 28.06.2021 Редакция закона от 27.06.2019 Редакция закона от 25.12.2018 Редакция закона от 30.09.2018 Редакция закона от 30.07.2018 Редакция закона от 01.07.2018 Редакция закона от 11.01.2018 Редакция закона от 30.07.2017 Редакция закона от 01.07.2017 Редакция закона от 01.01.2017 Редакция закона от 04.07.2016 Редакция закона от 12.05.2016 Редакция закона от 01.10.2015 Редакция закона от 25.07.2015 Редакция закона от 01.03.2015 Редакция закона от 22.07.2014 Редакция закона от 02.01.2014 Редакция закона от 01.01.2014 Редакция закона от 24.07.2013 Редакция закона от 31.12.2012 Редакция закона от 12.07.2012 Редакция закона от 01.04.2012 Редакция закона от 01.12.2011 Редакция закона от 21.06.2010 Редакция закона от 22.07.2009 Редакция закона от 01.01.2009 Редакция закона от 01.01.2007 Редакция закона от 29.10.2006 Редакция закона от 20.07.2006 Редакция закона от 01.04.2005 Даже не пытайтесь искать новее — это последняя редакция Закон проверен вчера в 10:18:08 постоянно следит за актуализацией кодексов и законов. Так, например, О долевом строительстве (214-ФЗ) не имеет на данный момент никаких новых запланированных редакций.

    Шансов найти более свежую действующую редакцию — нет. ФЗ

    «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

    (214-ФЗ) регулирует отношения в сфере привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости и возникает у участников долевого строительства на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности. Данным ФЗ также устанавливаются гарантии для защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

    В 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан в сфере долевого строительства разрешается:

    1. способом выпуска эмитентом, который имеет в собственности или на праве аренды, в субаренде земельный участок жилищных сертификатов, которые закрепляют право владельцев на получение от эмитента жилых помещений;
    2. на основании договора участия в долевом строительстве;
    3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

    Если сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершена с нарушением требований, то ее возможно признать недействительной по иску гражданина, который заключил такую сделку. В ФЗ «Об участии в долевом строительстве» регулируется понятие договора участия в долевом строительстве, цена договора, условия заключения, расторжения договора и т.д.

    Последние новости по теме статьи

    Важно знать!
    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
    • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

    Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

    Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

    • Анонимно
    • Профессионально

    3 thoughts on “214 закон о долевом строительстве новый 2021

    1. Это совершенно правильно: гарантии покупателям жилья от мошеннических схем, когда авансом под будущее жилье собирались деньги с застройщиков, после чего деньги уводили в оффшоры — «трест лопнул».

      Во всем мире существует множество защитных механизмов, чтобы дольщики не «горели».
      Думаю, переполошились жулики.

    Comments are closed.

    Задайте вопрос нашему юристу!

    Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

    +